永安市新世纪广场项目可行性论证报告20100831,强心脏20100831,非常静距离20100831,可行性论证报告范文

发布时间:2013-09-12 来源: 项目可行性论证报告

福建永安市房地产市场调查报告 红码地产 2011年4月 一、永安市经济发展状况 1、永安... 鸿图·新世纪广场北区两栋高层住宅分别于07年12月和08年1月相继开盘,截止目前销售...

永安市新世纪广场项目可行性论证报告 永安市新世纪广场项目 可 行 性 论 证 报 告 天虹商场·东南区 二零一零年八月 永安市新世纪广场项目可行性论证报告 第一部分:市场环境 一、基本情况 项 目 基本情况 永安别名“燕城”,位于闽中偏西,在福建省闽西北地区的中心城市,距离福州、厦门路程接近。东西宽 82 公里,南北长约 71 公里。东靠大田县,西邻连城、清流,南毗漳平、龙岩,北接三元、明溪,属 于三明代管的县级市。 地理位置 行政区划 现辖 4 个街道、4 个乡和 7 个镇。

面积人口 土地总面积 2942 平方公里,总人口 34 万人,其中城市人口约 18 万,城市水平较高。

铁路:是鹰厦铁路重要的交通枢纽,是闽西北与闽南的交通枢纽和重要的物资中转、集散地。

交通概况 公路:距三明市区 50 公里,离福州 340 公里,到厦门 360 公里,205 国道、 305 省道、208 省道贯穿 境内,泉州至三明高速公路、永安至武平高速公路和规划建设的永安至宁化高速公路、永安至漳州高速 公路途经永安。

永安虽然是一个县级市,但它是闽西北交通枢纽,交通设施比较完善,有多条国道、省道、高速公路、 铁路等经过。抗日战争时期,福建省会内迁永安七年多,50年代中后期,福建省在此进行重工业基地建 区域性质 设,带来全国各地的从业人员,使永安成为一座移民城市,为永安城市的发展奠定了基础。另外永安还 有战略部队二炮驻军,给区域经济发展带来促进作用。永安自然资源丰富,包括林业、水力、矿产、旅 游资源等,产业以机械、旅游、水泥、能源、火电和化纤为主。 二、经济分析 (一)工业基础 第 1 页 共 38 页 永安市新世纪广场项目可行性论证报告 由上表可知: 永安市国家大中型企业 大型 永安煤业有限公司、福建纺织化 纤集团有限公司 中型 福建水泥股份有限公司建福水泥厂、福建新龙马汽车股份有限公司永安汽车厂、 福建华电永安发电有限公司、福建海峡科化股份有限公司永安分公司、福建永安 机械厂、永安林业(集团)股份有限公司、福建省永安轴承有限公司、智胜化工 股份有限公司、永安市供电有限公司、永安市宝华林实业发展有限公司、福建金 林凯轻纺实业有限公司、福建省华融禽业有限公司、福建省启胜矿产有限公司、 永安市田龙纺织染整有限公司、永安市浩宇纺织有限公司、永安市宝福纺织有限 公司、永安市兴发针织有限公司、永安川龙纺织有限公司 备注 永安市国家大中型企业分别占三明市的 40%和 30.5% 厦门市:36453 2009 年在岗职工工资水平 (元) 福州市:31000 漳州市:25797.1 泉州市:25273 龙岩市:27638 莆田市:24654 永安市 2009 年在岗职工年平均工资为 28517 元 永安市拥有近 20 家国家大中型企业,分别占三明市的 40%和 30.5%,说明永安市具有十分雄厚的工业基础,与此 同时,在工业实力强劲并不断发展的基础上,永安市的经济发展也呈现出了良好的态势,众多的国家大中型企业不但 为城市的经济发展起到了很好的推动作用,也给职工提供了更高的工资薪酬,在岗职工年平均工资达到了 28517 元, 仅次于厦门、福州,高于泉州,居民生活水平越来越高,消费能力越来越强。 (一)纵向对比 永安市近三年主要指标对比表 指标名称 常住人口 地区生产总值 三产比重 地方财政收入 社会固定资产投资总额 社会消费品零售总额 城镇居民人均可支配收入 城镇居民人均消费性支出 消费倾向 城镇居民恩格尔系数 单位 万人 亿元 % 亿元 亿元 亿元 元 元 % % 2007 年 35.85 107.20 13.20:47.60:39.30 10.10 49.40 30.25 13190.00 10149.00 76.94 36.80 增长% -15.70 -22.90 18.60 16.40 19.80 15.50 --1.50 2008 年 36.2 128.05 12.90:50.60:36.50 11.38 67.14 36.91 14618.00 11844.00 81.02 37.70 增长% 0.98 13.00 -12.30 36.00 22.00 10.80 11.70 --0.80 2009 年 36.5 138.06 12.5:50.84:36.66 12.59 85.74 42.88 16127.00 12679.00 78.62 -增长% 0.8 13.7 -10.6 27.7 14.5 10.3 7.0 --- 数据来源:永安市近三年统计公报 从上表中可以看出,近三年永安市, ①常住人口总量增长缓慢,趋于稳定。

②地区生产总值保持稳步增长,经济发展态势良好。

③经济总量中,三产比例变化较小,第二产业贡献最大,为地区经济稳定发展奠定坚实基础。第二产业比重逐年 第 2 页 共 38 页 永安市新世纪广场项目可行性论证报告 增加,为经济发展带来动力,同时第二产业的不断增加带来大量的产业工人为消费提供了保障。

④地方财政收入增长比例虽然有所下降,但财政收入逐年增长稳定,为基础设施建设提供强有力的财力保障。

⑤社会固定资产投资总额保持快速增长,城市建设加快。城市的基础设施设备的完善,会为未来城市的发展打下 坚实的基础。

⑥社会消费品零售总额增长趋势明显,其增长率高于 GDP 增长率,消费对经济的拉动作用显著。零售市场逐年在 扩大。

⑦城镇居民人均可支配收入和消费性支出逐年增长,人们生活水平不断提高,居民消费意愿强烈。 (二)横向对比 永安市与福建省主要城市经济指标对比 2009 年各城市数据 社会消费品零售总额 (亿元) 人口(万人) 人均社会消费品零售总额 (元) 城镇居民人均可支配收入 (元) 城镇居民人均消费性支出 (元) 消费倾向(%) 人均年末存款总额(元) 在岗职工年平均工资(元) 福州 1335.79 786 19443.8 厦门 488.62 252 19389.7 泉州 1055.5 687 13743.5 漳州 418.14 480 8711.3 莆田 240.56 286 8411.2 龙岩 252.07 278 9064.7 永安 42.88 36.5 11747.9 排名 7 7 4 20289 26131 22913 16616 17308 16572 16127 7 14105 69.5 27321.4 31000 17990 68.8 45956.3 36453 14558 63.5 21049.9 25273 11615 69.9 10563.3 25797.1 11560 66.8 14586.7 24654 13262 80 12693.5 27638 12679 78.6 15317.9 28517 5 2 4 3 数据来源:2009 年各城市统计公报 从上表中可以看出:

①永安市由于属于县级市,人口总量较小,因而社会消费品零售总额也远落后于其他地区,但人均社会消费品零 售总额却仅居福州、厦门、泉州之后,排名第四,远高于莆田、漳州和龙岩,人均消费能力较强。

②永安市人均可支配收入虽然不高,但人均消费性支出却排名靠前,消费倾向高达 78.6,说明永安市居民的消费 欲望较为强烈,消费倾向仅次于龙岩,远高于其他地区。

③在人均年末存款总额和在岗职工年平均工资的对比上,永安市也呈现出了较大的优势,人均年末存款总额仅次 于福州、厦门、泉州,在岗职工年平均工资更是排名第三,高于泉州,说明永安市居民的生活水平较高,消费潜力十 足。 第 3 页 共 38 页 永安市新世纪广场项目可行性论证报告 三、商业概况 (一)城市商业现状 1、城市商业圈 目前永安市仅有一个核心商业圈,即大榕树商业圈,该商圈以新西路、燕江路以及中华路(步行街)为核心,向 四周辐射(如下图) 。项目距离核心商圈直线距离 300 米,商圈客流可以通过西门桥(步行 8 分钟) 、自建桥(步行 3 分钟) 、以及五一桥(步行 8 分钟)到达项目。 核心商业圈图 大榕树商业圈是永安市最传统商业区,也是目前唯一的商业圈,该商圈以原有的永安商业公司大楼为基础发展起 来,距今约有 30 年的历史。目前商圈内,涵盖百货、专卖店、超市、餐饮、步行街等零售业态,商业氛围浓厚,人流 量巨大。佳洁超市经营面积 7000 平方米,2004 年开业,体量大、商品丰富,聚客能力强,其商圈向西、向南延伸, 辐射范围较广。

从业态来看,市场上主要以超市和专卖店业态为主,百货商家较少,规模较小。 第 4 页 共 38 页 永安市新世纪广场项目可行性论证报告 从商业圈定位来看,该商圈整体定位以中端偏低为主。从商家数量来看,超市较多,百货商家较少。从市场租金 水平来看,大榕树商业圈临街店铺租金在 200 元/平方米·月左右,步行街店铺租金 250 元/平方米·月左右,大型商 家的租金在 30 元/平方米·月以上,各个商家经营情况稳定。商圈内客流众多,商业氛围浓厚。

2、零售市场特征 零售业态:包含大卖场、百货、超市、大型超市、便利店、餐饮店、专业店、专卖店、食杂店等多种业态。

2004 年底永安本地佳洁超市以大型超市业态出现,2006 年永辉以大型超市业态自建物业出现在永安市场;百货业态则以 2008 年开泰百货进驻永安市场为标志。开泰百货走连锁路线,在三明市区也有一家 6000 平方米左右的百货,目前市 场还未出现购物中心业态。

商品品牌:步行街商品档次相对较低,主要以国内运动品牌为主;燕江路和新府路分布一些男装和女装品牌专卖 店,但品牌数量较少;2008 年,开泰百货进驻永安市场,引进了一些服装品牌,与其步行街店错位经营。市场总体来 看,缺乏中端及中高端定位的品牌。 主要零售商家: 商家名称 位置 经营面积 业 态及档 备注 (平方米) 次定位 开泰百货 国民路与燕江中路交汇处东北角 4500 百 货,中 低档 2008 年底开业, 2009 年销售额 2000 万。温州人开办的私人企业,经营 规模较小。

永辉超市 水坝路与五四路交汇处西南角 200 米 处 新华都 新府路与燕江路交汇处 6000 大型超市 2005 年开业,2009 年销售额 6000 万 佳洁超市 位于五四路巴溪市场对面,步行街地 下 7000 大型超市 2004 年开业,本地企业,2009 年销 售额 1.4 亿。

11000 大型超市 2006 年开业, 2009 年销售额 1.0 亿。 3、零售市场存在的问题 永安市是三明市所辖的一个县级市,但永安的人口比三明市区(梅列区和三元区总人口 30 万)人口更多。永辉、 新华都、屈臣氏等零售商家无一例外都是先进入永安市场再进入三明市区。近几年三明市区列东百货、新华都百货、 开泰百货、艾来百货等百货商家相继开业,而百货业态在永安还未真正出现,百货业发展面临较大的发展机遇和发展 空间。 (二)发展趋势 对永安市场的观察和了解来看,近几年永安的商业发展较为迅速,较多服饰类和鞋类品牌的进驻,满足当地市场 需求的同时也逐步培养了消费者对品牌的认知度,这类品牌目前在销售渠道的选择上主要以专卖店为主,为百货商场 的招商奠定了基础。

永安市场的商业发展水平较低,市场缺乏一个经营大型百货的场所,随着人民生活水平的提高,原有的专卖店购 物方式在品牌、环境、促销、管理等方面都越来越无法满足消费者的需要,市场急需一个大型百货商场的出现,永安 第 5 页 共 38 页 永安市新世纪广场项目可行性论证报告 市场百货的发展面临较好的发展机遇。 四、城市规划 (一)城市发展战略 采用一心七组团“众星拱月” 指状绿林楔入的组团式结构。一心,即中心城;七组团,即中心城周边的尼葛、大 兴、坑边、清水池、永浆、洛溪、桂口七个组团;指状绿林是组团间指状楔入的绿化带和生态林。

1、中心城。在中心城建设行政办公、会展、专业市场、商业金融贸易、酒店(在建及规划中的五星级酒店有两个:

燕江国际大酒店和永星汽车广场酒店) 、文化、体育、医院、教育设施,使之成为区域性的政治、经济、科教、文化中 心;同时加强铁路交通设施和物流仓储区建设,促进闽西北交通枢纽和物流中心形成。

(1)中心区:全市的商贸金融 中心。

(2)南区:行政、文化、商业综合发展的城市副中心。

(3)东区:对外交通、仓储业为主。

2、永浆组团。汽车工业城与军事区。汽车工业城主要建设埔岭汽车工业投资区、汽车零配件流通交易市场及其配 套设施。

3、洛溪组团。体育中心、对内服务专业市场、机械工业及居住综合发展区。

4、桂口组团。以化工工业为主的工业小区。

5、尼葛组团。纺织、林竹、高科技工业及物流园区。

6、大兴组团。化纤、建材工业为主的工业园区。

7、坑边组团。建材工业为主的工业园区。

8、清水池组团。化纤、建材工业为主的工业园区。 (二)商业规划 1、设置大榕树商业金融贸易中心和巴溪湾商业副中心 2 处市级商业中心火车站、大窑坑路东段、黄历、下渡、坑 边设居住区级商业中心。

2、利用永安宾馆及其周边用地建设旅游服务中心,安排旅游宾馆、特色小吃街、旅游购物等服务设施,发展壮大 旅游业。

3、原贮木场用地建设林竹、纺织及对外服务的会展、专业市场,埔岭接洛溪互通口处建设为城市内部服务的专业 批发市场,中山路建设粮食批发市场。各居住区按标准配套安排农贸市场。 第 6 页 共 38 页 永安市新世纪广场项目可行性论证报告 新世纪广场项目所在位置是政府规划的商贸金融中心,与传统商业区连成一片,扩大市级核心商业圈。 (三)道路交通规划 1、公路。

(1)规划期内形成永安市域高速公路主骨架。包括①国家高速公路泉州-南宁。②国家高速公路长春- 深圳。③其它高速公路永安-漳平。泉南高速公路与长深高速公路在吉山相交设枢纽互通。

(2)规划期内建成省级干线 “第七横和第八纵” ,永安段按照二级标准建。

2、铁路。进一步提高鹰厦铁路运输能力;修建永安—清流—长汀—江西瑞金铁路永安段。

3、水路。抓好贡川水电站船闸建设工程,将该河段建设为五级航道(水深 1.8 米) , 分七个梯级开发,规划 6 个 300 吨级散杂货泊位。

根据规划,永安将作为福建重要的交通枢纽城市,这将为永安经济的发展带来便利和活力。

综上,永安的中心城区在不断扩大,人口不断增加,项目所在区域规划为城市的核心商圈,其地位不会动摇。 第 7 页 共 38 页 永安市新世纪广场项目可行性论证报告 第二部分:居民消费习惯 为了解永安市居民的消费习惯,更好的为我司是否进驻该市场以及后续的项目定位提供依据,我们在永安市各商 业圈进行了随机拦截式抽样问卷调查,共发放问卷600多份,经审核统计,回收有效问卷579份。通过对问卷的整理分 析得出以下结论: 一、消费者特征 消费特征 平均年龄 男女比例 职业特征 问卷结论 25-35岁占比48.5%,消费者平均年龄32.6岁。

7:13 政府机关、事业单位、专业人员、办公室一般职员、私营民营企业主、服务 业从业人员及家庭主妇。

学 历 高中/中专学历人数最多,占40.4%,大专以上人群占39%。

主要集中在1000-4000之间,个人月均收入加权均值为2092.5元。

在2000-7000元之间的占79.7%,3000-6000元之间的占50.5%,家庭月均收入 加权均值为4653元。

居 住 地 车辆拥有率 主要住在主城区的燕东、燕西、燕南与燕北街道。

有摩托车的占比达55.1%,另外有12.1%的家庭拥有轿车。 居民月均收入 家庭月均收入 二、购物习惯 1、 在购物地点选择方面,顾客购买百货主要选择永辉超市28.3%、专卖店21.1%、佳洁超市28.0%,三项合计占比 77.4%;顾客购买超市用品,主要选择佳洁超市37.4%、永辉超市34.9%和好又多16.4%,三者合计占比为88.7%。

个人月均收入 80011000以下 购 买 百 货 经 常 去 场 所 开泰 永辉 专卖 店 佳洁 泉州 市 厦门 福州 其他 8.0% 13.4% 13.1% 15.5% 14.0% 12.2% 3.9% 14.6% 1001-2000 41.3% 41.8% 43.0% 44.5% 38.0% 36.6% 45.1% 58.3% 2001-3000 38.7% 29.6% 29.5% 29.6% 32.0% 24.4% 23.5% 14.6% 3001-4000 8.0% 9.3% 5.7% 5.8% 12.0% 12.2% 15.7% 6.3% 4001-6000 4.0% 3.9% 7.0% 4.0% 2.0% 9.8% 7.8% 4.2% 2.0% 2.1% 1.5% 0.8% 0.6% 2.0% 4.9% 2.0% .6% .8% 6001-8000 10000 10000 以上 2、 在购物时采用的交通方式方面, 顾客采用的主要方式是步行 (36.2%) 、 乘坐公交车 (28.2%) 和骑摩托车 (18%) 。

顾客购物途中时间花费在30分钟以内的,占82.6%;通过加权平均计算,顾客购物途中花费的时间均值为19.17分钟。 第 8 页 共 38 页 永安市新世纪广场项目可行性论证报告 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 36.20% 28.20% 18% 步行 公交车 摩托车 购物花费的时间 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 10分钟以内 11-20分钟 21-30分钟 31-40分钟 41-50分钟 51分钟以上 8.6% 3.3% 5.5% 28.9% 21.5% 32.2% 3、家庭日用品和食品月支出额800元以上的占35%,其次是700-800元,占比15.9%,300-400占比12%,600-700, 占比12.7%。家庭在百货商品月支出额各阶段的顾客都比较平均;家庭百货商品月支出额加权平均值为581.45元。 第 9 页 共 38 页 永安市新世纪广场项目可行性论证报告 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 20 0元 以 下 35% 15.90% 12% 5% 7.10% 8% 5.70% 11.30% 4、购买食品、日用品频率在一周二次或以上的占39.4%,一周一次的占比26.3%;选择随意的人数占比21.7%,说 明存在较大的潜在客户。

这类潜在客户对购物场所的第一关注中,排序依次为 :购物环境、交通便利、服务态度、商品质量、商品价格和 停车方便。

购买食品日用品较为频繁的顾客,主要是从事政府机关/事业单位人员、教师/科研/医生/企业技术人员、办公室 一般职员、私营、民营企业主、服务业从业人员以及家庭主妇。

5、购买百货用品频率为随意的人占绝大部分,占比71.7%,其次为一月一次占比 13.5%,半月一次占比6.4%,几乎 不买占比5.3%。 购买百货的频率 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 71.7% 1.9% 1.3% 6.4% 13.5% 一 周 一 次 半 月 一 次 一 月 一 次 随 意 以买到的原因,认为品种少(26.5%)的人最多,其次是价格高(18.6%)、品牌少(16.5%)、质量差(16.0%)和款 式陈旧(14%)。 一 周 二 次 或 以 上 6、 顾客认为在购买商品时,难以买到合适的商品主要有女装(20.2%)男装(13.5%)和鞋类(12.4%) 。对于难 第 10 页 共 38 页 几 乎 不 买 80 0元 以 上 5.3% 20 130 0元 30 140 0元 40 150 0元 60 170 0元 70 180 0元 50 160 0 永安市新世纪广场项目可行性论证报告 难以买到哪类满意商品 120 100 80 60 40 Frequency 20 0 化妆品 男装 女装 鞋类 皮具 钟表 体育用品 床上用品 食品 日用品 其他 儿童用品 难以买到哪类满意商品 难以买到商品的原因 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 品种少 价格高 品牌少 质量差 款式陈旧 18.6% 16.5% 16.0% 14.0% 26.5% 7、 在永安现有的商业配套中,游乐场(26.2%)和儿童乐园(17%)最不能满足顾客的需求,其次为中式快餐厅 (11.9%)、茶餐厅(10.8%) 8、 顾客在购买衬衣时,花费在100-200元,占比47.8%,其次是200-300元和100以下,占比分别为21.6%和19.8%。

顾客通常在购买衬衣的花费均值为181.3元。 第 11 页 共 38 页 永安市新世纪广场项目可行性论证报告 通常购买衬衣花费金额 300 200 100 Frequency 0 100元以下 101-200元 201-300元 301-400元 401-500元 501-600元 601-700元 700元以上 通常购买衬衣花费金额 9、通过收入与衬衣、鞋类、化妆品类的交叉分析,我们得到随着收入增加,高收入人群在选择200元以内衬衣需 求基本不变,而对200元以上衬衣需求有所增加;选择300元以内鞋类需求有所下降,而300元以上需求增加;选择300 元以内化妆品需求下降,而对300元以上的需求有所上升。

有50.4%的女性在选择化妆品时花费在100-300之间,而有68.7%的男性选择化妆品在100以下,化妆品仍然是以女 性为主导向。

综上:

1、永安市消费外流现象不大,少部分高端人群会选择去外地购买百货; 2、目前永安市场多数百货类商品难以满足消费者需求,特别是男装、女装、鞋类,百货商品的品种和品牌满足 不了顾客的要求; 3、顾客绝大部分对更加看重商品价格和质量,而对品牌意识较低,因为整体文化程度不高,但是高收入人群对 高品质商品的需求有明显增加;随着人群文化程度的提高,对品牌的理解的逐渐加深,永安需要中高端百货; 4 在商业配套方面,游乐场和儿童乐园难以满足顾客的要求。 第三部分:项目论证 一、项目概况 项 位 目 置 中山路与五一路交汇处东北角 中山路:双向两车道+2 辅道,中间有栏杆 五一路:双向两车道 新世纪广场 门前道路 开 发 商 福建鸿图房地产开发有限公司 项目现状 已竣工,项目空置 第 12 页 共 38 页 永安市新世纪广场项目可行性论证报告 楼盘性质 纯商业 项目规划 项目总建筑面积约 133300 ㎡,住宅部分以 5 幢高 99 住宅,商业部分以 1 座近 40000 ㎡大型商场和 4 条 时尚名品步行街构成。

纯商业项目,共六层,地下一层,地上五层,总商业面积约 40000 平方米。地下一层 5620 平方米,一层:

面 积 4000 平方米,二层:4000 平方米,三层 5500 平方米,四层:5851 平方米,五层:5776 平方米,另一层 和二层有部分商铺。

层高和柱 柱距:8.4 米 距 负一层:4.8 米,一层:5 米,二至四层 4.8 米 停 车 位 负一层 456 个,地面 20 个。

公 交 门前中山路站有 2 路公交车经过,门后巴溪市场站有 10 公交车经过(站点在桥对面,需要过桥) ,另外 还有较多小巴线路,连接市区与周边各个乡镇。

土地证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、环评报告、建筑工程施工许可证、消防设计审核 意见书、营业执照、税务登记证 项目位于永安市传统核心商圈的边缘位置,距离核心商圈约 500 米,项目背面靠近老市区的人口较多, 但需要过桥才能到达项目,项目周边商业氛围较淡,当交通便利,停车方便。另项目背面为佳洁超市。

目前项目负一层已出租给捷龙超市,但捷龙超市迟迟未进场装修,导致项目空置时间较长,目前业主希 备注 望与捷龙超市解约,把超市交给我司经营。另 1-3 层物业进行了抵押,抵押总额为 5200 万,2013 年左右 到期。

合作方式 我司以加盟的方式经营 19120 平方米左右,包括地下一层 5620 平方米(业主与捷龙超市解约后) ,地上 三层 13500 平方米。 证 照 周边环境 (二)新世纪广场项目照片 项目西面 项目东面 项目北面 项目南面 第 13 页 共 38 页 永安市新世纪广场项目可行性论证报告 项目背面(连接老商圈主要通道) 项目效果图 二、交通环境 步行:项目处在永安唯一的商圈边缘,距离核心商圈仅有一桥之隔(约 300 米) ,核心商圈的人流从北到南可以通 过三座桥很方便的到达项目。

车行:永安贯通南方方向的道路仅有中山路和燕江路。其中燕江路为城市主通道,城市主要沿该路南北发展,人 流、车流量大,道路拥挤。中山路道路通畅,交通方便,项目位于中山路旁边,车辆可以很方便的到达项目。

公共交通:项目周边 12 条线路几乎辐射永安整个城区,因此消费者乘坐公交车抵达项目较为便利。

综上,该项目各方面交通具有较好的便利性,消费者通过各种交通方式都可以方便的抵达项目,交通便利性较强。 三、竞争环境 竞争对手分布图 第 14 页 共 38 页 永安市新世纪广场项目可行性论证报告 竞争对手一览表 项目名称 地理位置 商业面积 备注 永安唯一的百货,1-5 层,2008 年 11 月开 开泰百货 新西路、 燕江路、 国民路交汇处 4500 平方米 业, 租期 10 年, 租金 31 元/平方米/月, 2009 年销售额 2000 万。

华联商城 步行街与大同路交汇处 2000 平方米 只有负一层和地上二层两层。

2004 年开业,永安效益最好的超市,2009 佳洁超市闽东店 五四路巴溪市场正对面 7000 平方米 年销售额 1.4 亿,位于项目正对面(隔巴溪 河) 。

新华都 永辉超市 新府路与燕江路交汇处东北角 五四路与水坝路交汇处西南角 6000 平方米 11000 平方米 第 15 页 共 38 页 2009 年销售额约 6000 万。

永辉自建物业, 2006 两店 2009 年销售额 永安市新世纪广场项目可行性论证报告 100 米处 巴溪路与石门路交汇处西北角 3300 平方米 年开业。

2008 年开业,所在位 置属于城市新区。

1.36 亿, 利润 363 万。 项目占地面积为 23574 平 地下 19000 平方米,业主自用经营佳洁超 佳洁城市广场 燕江路与新华路交汇处西北角 方米,建筑面积为 69202 市,地上 1-3 层共 25000 平方米,用于百货 平方米,其中商业面积 经营,4-5 层经营影院、KTV 等。项目已在 55000 平方米 进行桩基工程,2011 年 5 月可交付使用。 百货方面:目前永安大型百货商家仅有一家,当地居民主要在专卖店购物,通过调研,当地居民对品牌有一定认 知度,也热衷于追求品牌商品。目前当地市场的经营品类、品牌都无法满足当地居民的需求,百货方面的竞争几乎没 有,市场存在较大空白。

超市方面:目前永安市场的超市主要以大型超市为主,缺乏大卖场、便利店、小型超市等业态。项目位于沙溪河 旁边,沙溪河东面超市商家数量较多,且经营效益都不错。沙溪河西面没有超市商家,加上大型超市的定位都较为低 档,我司的精致超市具有一定的市场竞争力。 五、房价水平 永安市新建楼盘价格 名称 万博苑 凯城华府 新安大院 东亚新天第 蝶翠山水 五洲第一城 名阳水岸 位置 龙岭路口 新安路与东坡路交汇处西北侧 原市政府,凯城华府南面 汽车站对面 水坝路华夏大剧院旁(永辉旁) 市政府南面 西门水电厂西面 价格 起价 3500,均价 4000 起价 5200,均价 5560 起价 3800,均价 4200 均价 5200 均价 4100 均价 4200 起价 3800,均价 4100 由上表可析:永安市房价水平基本在 4000 元/平方米左右,部分位置与档次较好、较高的楼盘价格超过了 5000 元/平 方米,房价水平与漳州市基本相同。 五、商圈划分 永安市是一个福建内陆地区的县级市,全市划分四个街道一个县,11 个乡镇,从地理位置上看主城区位于永安市 的几何中心处。永安主城主要沿巴溪河南北发展区,人口集中,主城区人口分布在半径 15 分钟车程的范围内,永安仅 有一个市级核心商圈--大榕树商业圈,新世纪广场项目紧邻该商圈,加上永安市目前最大商场仅有 4500 平方米,缺乏 大型的、业态齐全的商场,该商场可规划为超市、百货、餐饮、娱乐为一体的小型购物中心,项目的聚客能力较强; 加上我司的品牌号召力,我们认为该项目的核心商圈是市级核心商圈,可以辐射整个永安主城区。 项目核心商圈内概况 方向 东 南 辐射范围 3 公里 4.5 公里 现状 城市老区 城市新区 第 16 页 共 38 页 分析 人口密集,到达项目便利,该片区人口到达项目 有老商业圈的阻隔 城市的行政中心,新的市政府已搬迁至此,新建 永安市新世纪广场项目可行性论证报告 楼盘较多,入住率较低 西 0.5 公里 城市老区 西面靠山,无发展腹地,人口相对较少,但人口 密集,到达项目便利,且缺乏商业,竞争压力小 项目所在位置是连接南北的两条必经之路之一, 达到项目较为便利,方便团购 北 2 公里 城市工业区,企业较多 永安与周边城镇汽车班次 三明 53 公里 永安 6:15-21:00 每 10 分钟一班 连城 96.3 公里 永安 5:50-17:40 每 40 分钟一班 将乐 133.9 公里 永安 10:25/11:50/15:50 97 公里 6:00-17:40 每 30 分钟一班 安砂(乡镇) 30 公里 5:50-19:30 每 20 分钟一班 清流 103.2 公里 7:40/12:30 永安下属乡镇,距离永安较近,小巴约 30 分钟一班。

大田 77.2 公里 7:50/9:40/11:10/13:20/ 15:10/16:30 罗坊(乡镇) 82 公里 8:00/9:00/10:00/12:00/ 13:00/15:00/17:30 西洋、小陶、清水、洪田、贡川、大湖 7:00/11:50/15:40 沙县 67.1 公里 7:20/8:00/9:40/10:40/11:4 0/13:20/14:20/15:20/16:30 上坪(乡镇) 明溪 由上表可知:永安市与周边城镇距离较近,汽车班次较多,各个下属乡镇距离主城区的车程在半个小时以内,到 达主城区非常方便,据了解,周边乡镇居民节假日通常前往永安购物。永安市区发展成熟,对周边乡镇的辐射能力较 强,若我司进驻,将更能吸引周边城镇的居民前往消费,辐射范围很广,消费群体庞大。加上周边城镇大部分距离市 区较近,次级商圈可以辐射整个永安市。 六、商圈人口 新世纪广场位于永安唯一核心商圈的边缘,交通方便,停车便利。另外若我司若进驻永安新世纪广场项目,以中 心城区核心商业圈的影响力、项目的体量和我司的号召力项目的核心商圈至少可以辐射整个永安的主城区,次级商圈 第 17 页 共 38 页 永安市新世纪广场项目可行性论证报告 可以辐射整个永安市。以下是永安下属街道的乡镇的人口数: 永安人口统计表 来源:2009 年永安统计年鉴 序号 1 主城区 (核心商圈) 2 3 4 街道办名称 燕东街道 燕南街道 燕西街道 燕北街道 总人口 5 6 7 8 周边乡镇 (次级商圈) 9 10 11 12 13 14 15 西洋镇 贡川镇 安砂镇 小陶镇 大湖镇 曹远镇 洪田镇 青水乡 槐南乡 上坪乡 罗坊乡 总人口 总计 15 - 常驻人口 30458 50787 28963 25420 135628 19381 9547 17067 29318 19040 24897 16618 16579 20504 6576 5997 185524 321152 通过上表可知,新世纪广场项目的核心商圈人口为 135628 人,次级商圈人口为 185524 人。

八、风险评估与法律建议 (一) 、风险评估 1、加盟方式,需要设立新公司转让 目前,福建鸿图房地产开发有限公司将作为签约主体与我司签订《特许经营合同》 ,但因其并无经营商场的资质, 将在签署《特许经营合同》后设立有经营资质的公司(下称“新公司” ) ,并将《特许经营合同》转让给新公司。

2、加盟方履约及偿债能力尚且稳定 在实际操作中,如果加盟方资质较弱、承担风险能力差,可能造成拖欠供应货款以及引起其他重大纠纷之后逃逸。

尽管加盟方作为独立的法人实体可以独立承担责任, 从法律上不会因此对我司造成经济损失, 但是如果发生这种情况, 将会严重影响我司的市场形象。

现根据我司财务部人员的分析,该公司 2009 年度财务状况尚且稳定,债务偿还能力不错,分析如下:

福建鸿图房地产开发有限公司 09 年底资产总额 77033 万元,其中流动资产占总资产 89.55%;负债 45429 万元, 流动负债占总负债 55.81%;所有者权益总额 31604 万元。

09 年利润总额 4609 万元,经营活动产生现金流量净额 4318 万元。

第 18 页 共 38 页 永安市新世纪广场项目可行性论证报告 部分财务指标如下表所示:

2008 年 流动比率 速动比率 现金流动负债比率 资产负债表 此公司 09 年财务状况主要表现如下:

(1)09 年底此公司流动比率 2.72,速动比率仅 0.64,速动比率较低主要原因是流动资产中存货与预付账款占比 77%,所以此公司的短期偿债能力主要取决于这部分资产的变现能力; (2)公司 09 年资产负债率 58.97%,长期负债 20072 万元(在审计报告中没有披露是以何种资产抵押取得的长期 借款) ,09 年利息支出 1749 万元,而经营活动产生的现金流量净额 4318 万元,09 底货币资金余额 7230 万元,由此说 明长期偿债能力还不错; (3)09 年利润总额较 08 年增长 205.67%,其中主营业务收入增长 227.43%;09 年主营业务利润率 14.26%,说 明公司的增长能力和盈利能力还不错; 以上分析仅依据其审计报告做出。

3、该项目物业目前无法作为特许经营商场进行经营,商业面积范围未能提供规划或其他证明材料,且其尚未取得“竣 工验收报告”及消防验收而无法交付使用。

该物业土地使用用途为商住。

但该项目物业是否全部为商业或是否可以用于开设商场并未能提供证明材料, 无法确 定是否可以开设商场。另外,因其尚未取得“竣工验收报告”及消防验收则无法交付使用,该物业现无法注册公司开 设商场。

4、特许商场正常持续经营的风险 加盟方开设商场的物业目前属于自有物业,但该项目尚未取得竣工验收且加盟方并没有房屋产权证(有产权尚未 确定的风险存在) ,如该物业所在的土地使用权或物业抵押给了银行(如抵押权实现则可能导致该物业被拍卖) ,因此, 在该物业开设商场存在着无法持续经营的风险。

61.58% 2.75 0.42 2009 年 2.72 0.64 17.03% 58.97% (二) 、法律建议 1、要求对于福建鸿图房地产开发有限公司转让 《特许加盟合同》 给新公司后, 其对新公司履行合同承担连带责任; 2、要求对方提供该物业的商业部分的确定资料,确定特许商场部分可以用于商业经营,能够注册商场经营。

3、现该项目物业因无“消防验收”且“未办理竣工验收”无法交付使用,目前无法开设商场,建议必须要求其取 得竣工验收报告表、建筑工程消防验收合格证,否则无法注册成商场经营; 如该物业在福建鸿图房地产开发有限公司将房产租赁给其新成立的商业公司使用前处于抵押状态,则抵押权实现 将无法作为商场继续经营。因此我方可要求加盟方提供履约保证金,以保证合同的履行。 第 19 页 共 38 页 永安市新世纪广场项目可行性论证报告 九、SWOT 分析 优势 ①交通便利:项目靠近主干道,到达项目非常方便; ③显现性:项目是永安最高建筑,显现性好; ④物业结构:项目结构设计专业,动线合理,非常适合做 大型商场 ⑤体量优势:项目规划为小型购物中心项目有很强聚客能 力。是永安市目前最大的购物中心 机会 威胁 劣势 ①商业氛围较淡:项目位于永安传统商业中心的边缘,且 ②停车方便:项目规划有广场和大型停车场,停车便利; 间隔一条小溪,商业氛围较淡; ①竞争环境相对宽松:目前核心商圈没有一家大型百货商 ①超市竞争激烈:项目对面为佳洁超市和巴溪市场,竞争 场,区域竞争环境相对宽松; 有利于项目的长期合作; 激烈; 专卖店购物,引导居民的消费习惯需要一个过程; ② 业主态度:

业主对我司非常认可, 和我司合作愿望强烈, ②居民消费习惯:目前永安无大型百货商场,居民一般在 ③市场影响力:若项目加盟我司,可以此为契机进驻福建 ③道路影响:目前连接项目后门和传统商圈最近的一座桥 闽西市场,对我司进驻福建相对落后的区域提供借鉴意义, 梁还未贯通,政府已在协调解决,预计今年国庆才能正式 同时扩大我司在东南片区的影响力; ④品牌效应:目前我司在福建已经有了一定的知名度,我 们可利用“天虹”品牌资源优势,拓展市场。

贯通。 第四部分:结论 永安作为福建内陆重要的交通枢纽城市,人口密集,工业基础雄厚,资源丰富,经济增长迅速。

目前永零售业市场特别是大型百货商家存在空白,新世纪广场项目规划为百货业态,这为我司进入永安市场提供 了商机。

从项目实际情况来看,新世纪广场位于永安市市级核心商业圈的边缘位置,距离市级核心商业圈非常近。项目本 身作为小型购物中心有较强聚客能力,可吸引市级核心商业圈的顾客前来。永安城市较小,项目可以辐射整个永安市 区。

另外,永安位于福建内陆的闽西地区,在此布点有利于我司对福建省市场的全面打开,进驻该项目可了解内陆地 区的消费情况,为未来在福建省的全面拓展奠定基础。

综上,建议以加盟的方式进驻该项目。 附件:

1、商业网点介绍 开泰百货 地理位置 交通状况 开业时间 经营面积 楼盘性质 国民路与燕江中路交汇处东北角 燕江中路双向 4 车道; 国民路双向 2 车道 2008 年 12 月 4500 ㎡ 纯商业楼 第 20 页 共 38 页 永安市新世纪广场项目可行性论证报告 营业时间 停车位 免费巴士 9:00-21:30 无 无 1F:钟表、超市、休闲装 商品布局 2F:女装 3F:男装 4F:童装、内衣 皮具箱包 化妆品 女装 主 要 品 牌 男装 皮鞋 手表 童装 运动休闲 内衣 周边环境 经营情况 欧米、卡丹路、金路达 无 艾格周末、艾格、丽多俪、声雨竹、博爱克、卓恩、黛菲尔、逗号、简捷、秋水伊人、卡布、夏 蒄、贝特如 金利来、 梦特娇、 邦迪斯顿、 雷马男装、 苹果、 七匹狼、 德国宝马、 香港凤都男装、 BOSSsunwen(英 国博斯) 红蜻蜓,品牌缺乏 罗西尼、依波、天霸、艾时顿、卡西欧、梅花 西瓜太郎、野豹 耐克休闲、鳄鱼 浪莎、婷美 位于永安市商业中心区,周边多为专卖店。

2008 年底开业,2009 年销售额 0.2 亿元。 华联商城 项 目 基本情况 地理位置 位于步行街内(大同路旁) 区域性质 市级商业圈 楼盘性质 商住楼 物业产权 租赁 经营面积 2000 平方米 业 态 百货 公交线路 附近有一个公交站点大榕树站,共有 5 路公交车停靠 停 车 位 无 -1F:皮鞋 楼层分布 无 1F 2F:女装、童装、运动休闲、皮包 主 要 牌 女装 安嘉英、迪斯尼 男装 马克华菲 品 化妆品 无 鞋 百丽、他她、天美意、百思图、星期六、接吻猫、公牛世家、宾奴、康奈、英吉丽、鳄鱼恤、金利来 经营状况 商场只有负二层和地面二层,无第一层,导致动线混乱,人流量不大,销售额未知。

周边环境 位于市级商圈内,步行街旁,人流量大,商业氛围浓厚,商场无停车位,主要靠步行街人流。 商业街品牌 第 21 页 共 38 页 永安市新世纪广场项目可行性论证报告 名称 主要品牌 男装:杉杉、百斯盾、花花公子、特色龙、步森、爱登堡、九牧王 女装:歌蒂诗、青木三色 步行街 运动休闲:美特斯/邦威、真维斯、豪健、佐丹奴、圣达威、乔丹、匡威、赛琪、德尔惠、耐克、安踏、 卡帕、李宁、特步、361、以纯、蓝色天空、圣迪奥 皮鞋:富贵鸟、达芙妮、奥康、红蜻蜓 女装:敦奴、哥弟、里美 燕江路 男装:劲霸、柒牌、才子、帝牌、利朗 休闲运动:特步、森马、匹克 超市类:

佳洁超市 项 目 基本情况 地理位置 位于五四路巴溪市场对面,步行街地下 区域性质 市级商业圈 楼盘性质 商住楼 物业产权 租赁 经营面积 7000 平方米 业 态 大型超市 公交线路 附近有一个公交站点,共有 10 路公交车停靠 停 车 位 无 楼层分布 -1F:超市 经营状况 商品档次较低,有销售假冒商品。

周边环境 位于市级商圈内,步行街地下,人流量大,商业氛围浓厚,商场周边道路狭窄,无停车位,据了解其 2009 年销售额约 1.4 亿。 新华都超市 项 目 基本情况 地理位置 新府路与燕江路交汇处 区域性质 市级商业圈边缘 楼盘性质 商住楼 物业产权 租赁 经营面积 6000 平方米 业 态 大型超市 公交线路 附近有一个公交站点,共有 10 路公交车停靠 停 车 位 无 楼层分布 2F:杂货、日用品 3F:生鲜、熟食 经营状况 经营状况一般,据了解 2009 年销售额约 6000 万。

周边环境 位于人民广场旁边,道路中间有栏杆,交通不便利,易达性差。 永辉 项 目 基本情况 地理位置 水坝路与五四路交汇处西南角 200 米处 区域性质 市级商业圈边缘 楼盘性质 纯商业 第 22 页 共 38 页 永安市新世纪广场项目可行性论证报告 物业产权 自有 经营面积 1.1 万平方米 业 态 大卖场 公交线路 附近有一个公交站点,共有 8 路公交车停靠 停 车 位 无 楼层分布 1F:生鲜、蔬菜、水果等 2F:杂货、日用品、服装、鞋帽 经营状况 销售状况良好,2009 年销售额约 1 亿元。

周边环境 交通便利,显现性好,周边住宅众多,楼盘档次较高。 第 23 页 共 38 页

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