2011年7月份西安商品房市场月度分析报告,月度财务分析报告模板,酒店月度经营分析报告,企业月度经营分析报告

发布时间:2012-11-06 来源: 月度市场分析报告

2011 年 7 月西安商品房市场发展报告 西安房地产信息网 .cn 时间:2011-08-18 7.12 新国五条及土地新规的出台,使得从 5、6 月份以来各地楼市普遍呈现的销售回 ...

西安商品房市场月 度分析报告 ----2011 年 7 月份 申明:

根据合同约定本报告仅限于订阅客户内部使用, 严禁传递给第三方,如有违约根据合同约定将中止合 同执行, 同时追究对我司带来的负面影响, 谢谢配合! 西安房地产信息网数据研究中心 2011-08 目 一、宏观运行背景 录 1.1 政策法规 1.2 规划建设 1.3 热点动态 二、土地市场 2.1 土地政策及动态 2.2 土地市场总体情况分析 2.2.1 土地供应分析 2.2.2 土地成交分析 2.3 土地市场后市预判 三、商品房市场 3.1 本月市场销售特征 3.1.1 各物业销售情况 3.1.2 各物业销售排行 3.2 商品房 40 指数 四、分城区商品房市场 4.1 城南区 4.1.1 各物业销售情况 4.1.2 普通住宅销售情况 4.1.3 商服用房销售情况 4.1.4 写字楼销售情况 4.1.5 城区营销情况 4.1.6 城区新盘介绍 4.1.7 城区动态 4.1.8 典型楼盘介绍 4.2 城北区 4.2.1 各物业销售情况 4.2.2 普通住宅销售情况 4.2.3 商服用房销售情况 4.2.4 写字楼销售情况 4.2.5 城区营销情况 4.2.6 城区新盘介绍 4.2.7 城区动态 4.2.8 典型楼盘介绍 4.3 城西区 4.3.1 各物业销售情况 4.3.2 普通住宅销售情况 4.3.3 商服用房销售情况 4.3.4 写字楼销售情况 4.3.5 城区营销情况 4.3.6 城区新盘介绍 4.3.7 城区动态 4.3.8 典型楼盘介绍 4.4 城内区 2 4.4.1 各物业销售情况 4.4.2 普通住宅销售情况 4.4.3 城区营销情况 4.4.4 城区新盘介绍 4.4.5 城区动态 4.5 高新区 4.5.1 各物业销售情况 4.5.2 普通住宅销售情况 4.5.3 商服用房销售情况 4.5.4 写字楼销售情况 4.5.5 城区营销情况 4.5.6 城区新盘介绍 4.5.7 典型楼盘介 4.6 城东区 4.6.1 各物业销售情况 4.6.2 普通住宅销售情况 4.6.3 商服用房销售情况 4.6.4 写字楼销售情况 4.6.5 城区营销情况 4.6.6 城区新盘介绍 4.6.7 城区动态 4.6.8 典型楼盘介绍 五、分物业市场 5.1 商服用房 5.1.1 价格表现 5.1.2 销量走势 5.2 普通住宅 5.2.1 销量走势 5.2.2 购买年龄分布情况 5.2.3 普通住宅分面积段销售情况 5.2.4 普通住宅分户型销售情况 5.2.5 普通住宅分价格段销售情况 5.2.6 普通住宅购买人群来源情况 5.3 写字楼 5.3.1 价格表现 5.3.2 销量走势 5.4 别墅 5.4.1 价格表现 5.4.2 销量走势 六、本月新开盘项目简介 3 一、宏观运行背景 1.1 政策法规 时间 7月 政策名称 获取资格两年内不 选房再买经适房需 重新申请 住房公积金存贷款 利率自 7 月 7 日起 上调 央行宣布从 7 月 7 日起上调金融机构 存贷款基准利率 0.25 个百分点 西安市停车场建设 优惠政策月底出台 颁布部门 西安市住房保障 和房屋管理局 主要内容及影响 购买经适房拿到资格两年不选房将被视 为自动放弃 住房和城乡建设部通知,从 2011 年 7 月 7 日起, 调整住房公积金存贷款利率。

这次上调是自 4 月 6 日上调以来再次调 整住房公积金存贷款利率。

央行宣布从 7 月 7 日起,上调金融机构 存贷款基准利率 0.25 个百分点。这次年 内第三次加息,使得五年以上住房贷款 利率从 6.8%上涨至 7.05%。

7 月底前,市建委将出台停车场建设优 7月 市建委 惠政策,同时加快推进今年停车场建设 项目进展。

为全面贯彻落实全国保障性安居工程工 作会议精神,省国土资源厅认真落实省 委、省政府关于保障性住房建设的部署 和要求,采取 5 项措施确保保障性住房建 设用地应保尽保、及时供应,为保障性 住房建设进展顺利起到举足轻重作用。

西安市价格监督检查局监制的商品房销 售明码标价牌、 商品房销售明码标价表、 商品房明码标价签,共三类五种表格、 44 项具体内容,主要解决销售展示和实 际成交两个环节的明码标价,同时标示 价格举报电话、信息查询途径及监制标 识,这将是今后全市商品房销售明码标 价的统一模式。

内容及影响 省政府日前正式批复《西咸新区总体规划(2010 年—2020 年) 》 。省政府要求将西咸新区建成西安国际化大都市主城功 能新区和生态田园新城,使西咸新区成为中国未来城市建设 的典范。

内容及影响 近日,传“限购范围扩大”的消息,多位专家认为,“限购令” 范围扩大势在必行,那些投资需求强烈、房价泡沫明显的二 三线城市将成为本轮调控的重点。 4 7.7 住房和城乡建设 部 7.7 央行 7月 我省五项措施确保 保障性住房建设用 地供应 省国土资源厅 7.26 西安规范商品房明 码标价 统一标注 44 项内容 西安市价格监督 检查局 1.2 规划建设 时间 主题 省政府正式批复 《西咸新区总体规 划》 7月 1.3 热点动态 时间 主题 “限购令”范围扩大 势在必行 到底路 在何方 7月 7月 房地产托高集合信 托收益 监管部门 发出趋严信号 北京多家信托公司向记者证实,公司近日接到监管部门的通 知,要求今后信托公司凡涉及到房地产的相关业务都需要逐 笔报批。与今年 5 月中旬的一次“窗口指导”相比,此次针对 房地产信托的监管要求更加严厉。 二、土地市场 2.1 ? 土地政策及动态 土地市场“国五条” 土地调控再发力 7 月 20 日召开的国务院常务会议强调,当前建设用地供需矛盾突出,严格保护耕 地、保障必要的建设用地难度加大,违法违规用地、侵害群众权益问题易发多发。必须 认真落实科学发展观, 切实转变经济发展方式, 坚持最严格的耕地保护制度和节约用地 制度,坚持严格执法督察,进一步加强和改进土地管理工作。

第 1 条:力争"十二五"期间再建成 4 亿亩旱涝保收的高标准基本农田.开展建立耕地 保护补偿机制试点,明确土地收益基金计提比例,专项用于耕地保护. 第 2 条:切实解决重点工程项目用地未批先用问题,要抓紧清理整改高尔夫球场. 第 3 条:落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》,坚决制止违法强拆行为.加快推进 土地管理法修订,切实规范和完善集体土地征收与补偿.依法保障农户宅基地用益物权. 第 4 条:保证今年 1000 万套保障性安居工程建设用地.坚持和完善土地招标拍卖挂牌 出让制度,推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变. 第 5 条:建立规划和项目节约用地评价制度. ? 国土部:上半年住房供地仅完成全年计划 26% 国土资源部 7.20 日发布的数据显示, 上半年住房用地供应计划完成 57406.82 公顷, 与去年同期相比略有增长,但仅完成今年全年供地计划的 26%。

数据显示,1-6 月, 全国 31 个省(区、市)和新疆建设兵团住房用地供应计划完成 57406.82 公顷,比去年 同期增加 2%。保障性安居工程用地计划完成 16476.92 公顷,比去年同期增加 24%。国 土部此前公布的年度住房用地计划供应量为 21.8 万公顷,与前两年相比大为增长。国 土部相关负责人表示,从供应节奏看,一季度一般为供地低谷,二季度供应开始增加, 三四季度为供应的高峰。虽然上半年住房用地供应计划仅完成了 26%,但按照正常的 计划供应节奏,下半年住房用地供应将会增加。国土部明确,未来将进一步加强对各地 住房用地特别是保障性安居工程用地供应计划执行情况的监督、 检查和指导, 确保中央 房地产市场调控政策有效落实。集体土地确权发证明年全覆盖 不确权不得流转 ? 国土部:全国二季度地价同比增 8.85% 5 国土资源公布了今年二季度全国主要城市的地价监测情况。

二季度全国主要监测城 市地价总水平为 3000 元/平米,同比增长 8.85%,但环比增长率有所下降。超过六成的 主要监测城市地价环比增速放缓,但同比涨幅仍高位运行。

? 商业地价同比增长 11.76% 监测显示,第二季度全国主要监测城市地价总体水平为 3000 元/平方米,商业、 居住、工业分别为 5506 元/㎡、4443 元/㎡和 645 元/㎡。环比增长率分别为 1.87%、 2.77%、2.17%、1.13%,较 1 季度分别下降 0.33、0.56、0.27 和 0.30 个百分点;同比增 长率分别为 8.85%、11.76%、10.73%、5.45%。监测报告称,今年二季度,在政府严厉 的楼市调控政策持续推进的背景下,商品住房交易量下降,交易价格有所松动,受间接 影响, 各用途的地价增速较上一季度均有所放缓。

由于政府对商品住宅交易的严格限制, 投资持续转向商业地产,全国商业地价环比、同比的增长率最高。

? 国土部:上半年房地产用地供应超 7 万公顷 国土资源部 8.2 日发布“2011 年上半年国土资源有关统计数据”显示,今年前六个 月,全国房地产开发用地供应 7.02 万公顷。

统计显示,上半年,全国国有建设用地供应总量 21.03 万公顷,同比增长 17.6%。

从供地结构看,工矿仓储用地、房地产开发用地和基础设施等用地(包括公用设施、公 共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地)分别供应 7.98 万公顷、7.02 万公顷和 6.03 万公顷,同比分别增长 35.3%、4.9%和 14.0%。三类用地占土地供应总量的比重分别为 38.0%、33.4%和 28.6%。如果按照平均 1.5 的容积率计算,今年上半年供应的房地产开 发用地可以建设出 10 亿平方米左右的房源。房地产开发用地中,包括住宅用地和商服 用地等。今年前六个月,根据各地上报数据,全国 31 个省(区、市)和新疆建设兵团 2011 年 1~6 月住房用地供应计划完成 57406.82 公顷,与去年同期(56108.22 公顷)相 比增加 2%。 2.2 6 月土地市场总体运行情况 2.2.1 供应量分析 2011 年 7 月份西安市挂牌出让土地共计 30 宗, 出让面积共计 177.19 万㎡,出让面 积环比大幅上涨 16.63%,与去年同期相比上涨 30.7%,本月供应出现了较大幅的上涨, 为本年度单月出让面积最多的一月。

土地挂牌统计走势图: 6 数据来源:

西安房地产信息网数据研究中心 对于政府土地储备部门来讲, 迫于供地计划要求及地方财政压力, 今年下半年土地供应 放量在即。

随着政府逐渐加快供地步伐, 对全国布局的、 有持续发展要求的大型开发商来说, 下半年也有土地储备的动力。

7 月挂牌土地列表 土地编号 草滩 草滩 草滩 BL10-6-38 BL10-6-39 QJ5-13-867 QJ5-13-868-1 QJ11-3-25 WY1-5-15 HT01-27-1 HT01-27-2 HT01-28-1-1 HT01-28-1-2 地块位置 明光路以西、尚新路以南 明光路以西、尚新路以南 明光路以西、尚新路以南 大学南路以南、友谊路以北、太白路 以东 大学南路以南、友谊路以北、太白路 以东 南绕城高速以南、芙蓉西路以东、规 划 2 号路以北 芙蓉西路以东、二号路以南 大明宫遗址区东元西路 40 号 渭滨路西侧,东临渭滨路,南临凤城 八路,西、北均临规划路, 西临神舟大道,北临东长安街,东临 神舟六路,南临航创路 西临神舟大道路,北临航创路,东临 神舟六路,南临航新路 西临神舟六路,北临东安街,东临航 天东路 西临神舟六路,北临东安街,东临航 天东路 7 占地面积 (万㎡) 4.31 2.68 4.08 2.93 1.12 7.92 7.45 0.69 5.72 20.6 20.9 3.2 3.74 容积 率 2.10 1.70 2.50 6.39 6.97 2.50 1.60 4.50 3.76 3.00 3.00 3.00 3.00 土地用途 商业 商业 商业 住宅 住宅 住宅 住宅 居住 , 配建 廉租房 居住 教育科研 教育科研 教育科研 教育科研 年限 40 40 40 70 70 70 70 70 70 50 50 50 50 HT01-28-1-3 HT01-4-37-1 QJ5-13-863 QJ5-13-865 西临神舟六路,北临东长安街,东临长 安东路 西临神舟六路,北临航天大道,东临航 天东路 绕城高速公路以南,芙蓉西路以西 南三环以南,芙蓉西路以西 2.95 14.99 9.51 9.91 3.00 3.00 1.65 3.00 教育科研 教育科研 居住,配 建廉租房 居住,配 建 廉 租 房,商业 用地 居住,配 建 廉 租 房,商业 用地 商业 居住,配 建廉租房 住宅、商 业 居住,配 建廉租房 居住商业 商业金融 用地 50 40 40 50 QJ5-13-866 雁塔南路以东,25 号路以北 9.53 3.00 40 QJ5-13-862-1 QJ5-13-862-2 QJ5-13-864 QJ10-1-360 BL1-30-40 BL1-30-41 BL4-29-2-4 、 雁塔南路以东,绕城高速公路以南 雁塔南路以东,绕城高速公路以南 雁塔南路以东,25 号路以北 北二环太华路立交西南角,玄武路以 北,太华路以西 东二环以东,长乐公园以南,长信花 园以西,韩森路以北 东大街东段,东至碑林区棚户区改造 工作领导小组办公室、西至建国路、 南至建国巷、北至西安豪德酒店有限 公司 6.85 4.68 9.84 6.91 1.09 0.10 6.00 3.00 2.80 3.20 13.35 4.64 70 50 40 70 70/40 40 LH3-5-18-1 星火路 10 号,东至规划绿地,西至规 2.41 划路, 北至西安市秦岭水泥配送中心, 南至西安市政工程管理处 昆明路以南、富源二路以西 昆明路以南、富源二路以东 昆明路立交桥以北 长乐西路 41 号 纬十八路以北、纬十六路以南、经三 十二路以东 0.72 2.89 5.56 0.58 3.33 5.98 居住用地 70 昆明路 昆明路 昆明路 XC5 GXIII 9.04 5.47 3.03 7.42 1.50 住宅 住宅 住宅 居住商业 工业 70 70 70 70/40 50 本月分城区土地挂牌交易情况 8 数据来源:

西安房地产信息网数据研究中心 从本月分城区土地挂牌出让情况来看:长安区供应量占到总供应的 40%,位列全市首 位。其次为城南区所占比例为 34%,城北占到 16%,城西区为 8%。城内和城东区所占比例 均为 1%。较上月相比 7 月各城区的土地供应量均开始不同程度出现上升尤其以长安区供应 上涨最为明显。

2.2.2 本月土地成交分析 总成交走势分析 本月共成交 24 宗土地,相比上月增加 2 宗。总成交面积达 56.63 万平米较上月环比下 降 8.94%,由于本月成交以工业用地居多拉低了整体楼面价,7 月楼面价为 680 元/㎡,与上 月相比下滑 37.67%。在楼市限购、银行限贷等一系列的政策调控之下,开发商面临着前所 未有的资金压力,尤以资金实力相对薄弱的中小开发商中为甚,拿地期望被压缩。随着上半 年限购和银行加息、停贷等一系列金融调控手段的出台,开发商面临着住宅市场的冷清、销 售不畅、资金回笼速度减慢、银行停贷等多重压力,导致绝大部分开发商资金链严重吃紧, 拿地热情快速降温。开发商对土地市场的观望和谨慎已属普遍,限购、地价高的主城区土地 尤其如此。后市土地市场低溢价和低价成交应该会多一些。 9 数据来源:

西安房地产信息网数据研究中心 成交地块分析 7 月全市共成交土地 24 宗,具体为城北区 7 宗分别为:1 宗商业金融用地、1 宗商服用 地、2 宗仓储用地、3 宗住宅用地。城东区本月成交 3 宗商服用地、1 宗仓储用地以及 2 宗 住宅用地。高新区本月只成交一宗科研用地,城内区成交一宗商业金融用地。阎良区本月成 交 8 总用地分别为 7 宗工业用地和一宗住宅用地。

7 月成交土地用途分析 全市概况: 数据来源:

西安房地产信息网数据研究中心 从本月各城区成交土地用途来看主要集中在工业用地方面, 工业用地占到了本月全 市成交的 45%。住宅用地占到了本月土地各项用途的 18%,相比上个月下滑幅度较大。

本月商业金融用地及商服用地成交均占到总成交的 14%。工业用地主要还是集中在阎 良区,住宅用地成交主要集中在城东区和城北区。当前楼市销量的低迷、调控的不断升 10 级也是住宅用地成交的减少主要原因,各开发商现在拿地也是慎之又慎。

分城区成交土地用途 城北区 数据来源:

西安房地产信息网数据研究中心 从城北区本月成交土地用途来看:工业用地占到了全区成交的 43%,所占比例占 到各项用途成交比例之首, 住宅用地占到 29%, 商业金融和商服用地成交比例均为 14%。

金融信贷环节持续加息、 停贷让开发商普遍面临资金压力, 后市调控政策送的可能性极 小政府对市场的严厉调控将持续在这一背景之下,开发商拿地意愿受到了很大的打压。

城东区 数据来源:

西安房地产信息网数据研究中心 从本月城东区土地成交的各项用途来看:商服用地成交占到了总成交的 50%,住 宅用地占到 33%,仓储用地所占比例为 17%。目前城东区随着大量的城中村棚户区改 造,可开发土地资源相对来说还算充足,对于城东区楼市的看好,也激发了各房企在城 11 东拿地热情。

阎良区 数据来源:

西安房地产信息网数据研究中心 阎良区成交土地用途主要还是集中在工业用地部分, 从本月成交状况来看工业用地 占到了总成交的 88%,住宅用地所占比例为 12%。其他用途均未有成交。 2.3 土地市场后市预判 下半年部分房企将出局 在保障今年住宅用地供应量不少于去年的大方针下, 下半年土地供应将迎来集中放 量。由于上半年的土地市场整体疲软,并且溢价率普遍不高,地方政府迫于完成年度目 标的压力,对土地价格的预期可能低于往年,这对开发企业来说是一大好事,但从现实 情况来看,不差钱的房企正越来越少,对多数“存粮”不多的放起来说,却只能望地兴 叹而已。房企差钱源于以下几点:一是限购限贷挤压出大量投资型购房者;二是银行信 贷紧缩无钱可放;三是房地产信托暂停;四是民间融资成本高涨;五是去、前年的购地 款支付和新开工压力; 六是土地增值税预征率提高且执行从严; 七是第二轮限购后二三 线城市的回补资金将被截断;八是房地产板块集体疲软。

只要限购不停和金融政策不变, 即便是下半年是拿地好时机, 但有本钱下手的房企 可能会大大减少,一些实力不济的房企更可能因为既无资金又无土地储备而走上绝路。

相反的是,一些国企、央企乃至非房地产行业的实力企业,可能将会在下半年伺机大量 囤地,愈发造成未来中小型放弃的日子举步维艰。

另外,新的土地出让政策僵尸价高者得的游戏规则发生根本变化,限房价竞地价、 限房价竞保障房配建面积等新办法将进一步压缩房企的收益, 一些实力弱小无法实现规 模化经营,或无法更好控制成本的房企将会逐步出局。 12 三、商品房市场 3.1 本月市场销售特征 3.1.1 各物业销售情况 7 月份西安各城区各物业销售套数一览表 单位:套 车位/地下室 城北 城东 城南 城内 城西 西高新 总计 普通住宅 商服用房 写字楼 别墅 合计 34 413 86 77 28 638 3872 1052 1214 38 1006 866 8048 70 45 107 15 6 66 309 77 1 105 3 220 406 1 39 40 4053 1512 1551 56 1089 1180 9441 7 月份西安各城区各物业销售面积一览表 单位:平方米 车位/地下室 城北 城东 城南 城内 城西 西高新 总计 普通住宅 商服用房 写字楼 别墅 合计 2321.52 12685.84 2936.66 3074.8 844.16 21862.98 483386.37 107974.26 147821.21 2791.59 89207.22 85820.68 917001.33 29187.16 3807.39 11628.23 890.18 629.35 13640.23 59782.54 9098.28 93.54 8492.21 130.23 18849.61 36663.87 285 7891.83 8176.83 523993.33 124846.03 178770.14 3812 92911.37 119154.68 1043487.55 本月西安商品房市场成交量为 104.35 万平方米,环比上月下降 15.34%,同比上年同期 上涨 21.42%; 分物业来看,普通住宅物业销量 91.7 万平方米,环比下降 6.37%,同比上涨 25.59%; 商服用房类物业本月销售量为 5.98 万平方米,环比下降 63.8%,同比上涨 8.53%;写字楼类 物业本月销售量 3.67 万平方米,环比下降 47.64%,同比下降 31.65%;别墅类物业本月销量 为 8176.83 平方米,环比上涨 85.03%,同比下降 46.06%。

7 月份西安普通住宅销售排行一览表 排名 1 2 3 4 5 6 7 城区 城北 城西 城南 城北 高新 城北 城北 楼盘名称 文景小区西一区 天朗·莱茵小城 金地湖城大境 文景小区东二区 融侨城 华远·君城 领汇·双河湾 13 成交套数(套) 2027 438 168 159 192 231 157 成交面积(平方米) 278290.82 39039.42 30912.09 29288.34 23464.48 19902.82 17761.99 8 9 10 城西 城北 城北 翡麗城 鼎正·中央领郡 天朗·御湖 236 104 135 17396 13328.37 12799.59 3.1.2 本月市场销售特征 7.12 新国五条及土地新规的出台,使得从 5、6 月份以来各地楼市普遍呈现的销售回 升的态势再现转折。

根据西安房地产信息网数据研究中心对全国主要一、 二线城市楼市交易 情况的监测数据来看:广州、上海、苏州、武汉商品房交易均呈现回落态势,跌幅从 13% 至 25%不等,而北京、成都、南京、青岛均呈现继续续增之势,但是除北京外涨幅基本上 普遍呈现回落,全国各主要城市再现分化之势。

7 月作为二线城市的西安楼市则有如下表现—— 楼市淡季月房企开始蓄水 7 月西安商品房销量下降 15.34% 14 在 7 月楼市传统销售淡季到来之时,西安商品房市场销量开始回落。7 月份西安商品房 交易面积为 104.35 万平方米,环比下降 15.34%,同比上年则继续增长 21.41%。其中普通住 宅成交面积为 91.7 万平方米,环比下降 6.37%。

7 月 7 日,央行再次对存贷款基准利率进行了调整,银行的再次加息使得贷款成本不断 增加,对于按揭群体来说是一笔较大的负担,在高房价与高房贷面前,不少首次置业者不会 一次性付清房款,这就迫使部分购房者推迟购房。在购房者置业热情减低的同时,开发商也 开始逐步为“金九银十”月蓄水,市场销售热度已经有所下降,7 月,西安商品房市场销量 应声而落。

楼市政策施展“组合拳” 7 月西安商品房市场供量下滑 在 7 月 12 日的“新国五条”提出房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措 施后,7 月 20 日,国务院常务会议又出台土地市场“国五条” ,首次提出加强和改善土地调 控。面对房产市场和土地市场调控的“组合拳” ,加之市场销售淡季的到来,很多项目开盘 时间也是一拖再拖, 各地房管部门于项目的预售证审批发放从严, 对房企项目预计上市价格 进行先期控制,也影响到市场供应的放量,7 月,西安商品房新批准预售面积 87.91 万平方 米,环比上月下降 9.47%,同比上年下降 53.94%%。其中普通住宅 73.06 万平方米,环比下 降 12.02%。 15 从 5 月、6 月、7 月西安市场新批预售与市场交易的比较来看,目前的西安市场呈现阶 段性供不应求,预计后期将有所放量。

而供应市场方面, 在销售市场持续低迷的情况下, 开发商采取了一系列措施来挽救市场, 不少房企开始有意识地增强了其项目房源的释放量, 各打折、 促销等优惠活动在市场上纷纷 铺开, 尤其目前针对首次刚需置业人群所倚重的中小户型在房源供应及折扣方面力度有所加 大。 从西安房地产信息网数据研究中心对于目前全市各城区打折楼盘的比例统计来看,7 月 的楼市悄然出现了些许变化:主动降价的楼盘越来越多,多个板块打响价格战,品牌房企放 下姿态主动以低价迎合市场??7 月份西安市六城区在售楼盘共计 275 个,其中打折楼盘占 比达到 60.6%。比例最高的高新区打折楼盘占比为 71.8%,长安区比例相对较低,为 47.4%。

其余各城区打折楼盘比例分别从 58.7%至 61.3%。与打折促销楼盘的数量持续增多相同步的 是,楼盘打折力度由以前普遍的 1%-2%的优惠,普遍扩大至 3%以上。 16 本市人群比例稳定在 90%以上 而按揭比例正逐步减小 从上图来看 2 月末限购政策后, 西安各月度购房人群中本市户型比例基本上均处在 92% 的水平左右,这一比例较上年同比各月比相对较高,但较去年下半年各月普遍在 94%左右 的水平比处于低位。

表明外来人群置业有所增长, 这与西安作为国际化大都市其外部投资吸 引力的提升不无相关。 从本月全市普通住宅购买者来源比例来看, 本市购买人群依旧占据着绝大部分市场, 占 到 91.7%。在限购政策出台后,西安房地产市场的购买人群已转向的本地人群,本地人群购 置普通住宅份额一直保持在 90%以上。同时,从数据明细我们还可以看到,自 4 月初银行 对利率进行调整后,西安商品房市场通过按揭贷款方式购房比例正在逐渐下滑,5 月份按揭 比例为 61.37%,而到 7 月份该比例已经下降到 53.82%。

商业地产销量缩水 住宅市场销售比例上涨 17 本月各物业成交比例如图所示,普通住宅类物业市场份额为 87.9%,较上月上涨 8.02 个百分点;商服用房本月市场份额 5.73%,较上月下降 7.26 个百分点;写字楼物业占本月 市场份额的 3.51%,较上月下滑 2.18 个百分点;别墅物业占本月市场份额的 0.78%,较上月 增加 0.42 个百分点。

7 月, 商业及写字楼物业销量分别下滑 63.8%和 47.64%, 而相比之下, 普通住宅销量 6.37% 的下降幅度则显得有些相形见绌。

商业与写字楼物业销量的萎缩, 使得普通住宅销售比例呈 现出上涨态势。

住宅市场供需相对均衡 商业及办公楼物业去化压力较大 截至 7 月底,西安普通住宅市场可售面积为 883.02 万平米,写字楼可售面积为 108.31 万平米,商服用房可售面积为 323.31 万平米;而根据 2011 年上半年各物业月均销售状况来 看,住宅月均销售 83.2 万平米,写字楼月均销售 5.37 万平米,商服用房月均销售 7.64 万平 米。从市场供销数据可得到各物业的存量去化周期,住宅 10.6 个月,写字楼 20.2 个月,商 服用房 42.3 个月。

从供需方面可以看出,目前市场供应量与需求量基本保持平衡,同时,尽管限购后商办 物业受到一度追捧,然而,从其销售去化情况来看,存量去化周期较长,销售速度较慢,因 此,商办物业加大供应风险也相对较大。 3.2 商品房 40 指数 18 7 月,西安商品房 40 指数为 1255 点,较上月上涨 2 点。借 6 月楼市大力度打折、促销 优惠活动之风,加上城北个别项目的持续备案及保障房成交的稳步进行,7 月,普通住宅市 场均价基本上保持稳定, 而在品质楼盘项目高价位交易催动下, 商服及写字楼物业均价在本 月呈现出了上涨之势,总体来看,7 月西安商品房市场均价与上月基本持平。

后市预测 ? 后两月楼市销售将呈现低位运行 受个别项目大体量集中备案的影响, 6 月西安楼市销量达到进入 2011 年以来的最高点, 而在 7 月, 楼市调控政策将进一步加码的预期已越发强烈, 而央行对于存贷款利率的调整也 使很多刚需购买力严重受挫, 楼市观望氛围再度浓烈, 预计 8 月至 9 月市场交易量仍将低位 运行。

? 市场供应呈现放量 打折优惠力度进一步加大 面对当前楼市交易再度回落的局面,开发商已普遍为即将到来的 “金九银十”传统旺 季蓄力,预计在 8 月末,会有部分房企率先释放房源进行“试水” ,市场供量也将呈现阶段 性的放量,为与此同时楼市打折优惠力度也将进一步有所加大。

? 置业者的购房也将更为理性 通过对 7 月的数据明细分析发现, 市场上购置 100 平米左右户型的客户比例在逐渐增多, 低总价、户型好的大面积二室及紧凑型三室户型受到市场的追捧;同时,由于受到限购因素 的影响,刚需族采取一步到位的置业方式已成为市场主流,人们对于楼盘的自身品质、区位 地理条件、周边配套设施、交通出行状况等已有了更加深刻的认识,不再盲目追逐市场,根 据自身需求合理选择房屋已成为更多人理性置业的方式。

? 地铁沿线楼盘将渐趋火热 西安市地铁 2 号线即将开通, 对于 2 号线周边楼盘来说也将迎来一次小幅的热销期, 从 19 近 2 个月成交数据来看,位于地铁口附近的华城泊郡、西安首创国际城、御景华府等项目销 量连续 2 个月都在城区排行前 10 位,在地铁 2 号线的带动下,相信一时间其沿线楼盘将成 为市场所追捧的焦点。 四、分城区商品房市场 4.1 城南区 7 月, 城南区商品房销量呈现出小幅态势, 销量直逼限购令出台后的历史地位。

在限购、 限贷依然发力的同时本月央行再次宣布加息, 本次加息是今年来第三次加息楼市销量立即做 出反应,足以凸显出本次加息的威力。 据西安房地产信息网数据研究中心数据显示:

2011 年 7 月,城南区商品房销量为 178770.14 平方米,环比增长 27.64%;其中,普通住宅销量为 195134.83 平方米,环比下滑 了 24.25%。

从“新国八条”到“新国五条” ,楼市调控进一步缩紧,打消了之前“限购或松动”的 传言。不论是地方政府、开发商还是部分消费者,在这场调控中都“很受伤” 。楼市低迷会 直接导致地方政府土地财政收入大幅缩水, 这事政策执行力度不到位的原因之一。

当楼市调 控政策威力渐显的的同时,开发商想尽一切办法以规避政策风险。只要稍有松动,或出现房 价报复性上涨的可能。

楼市调控的正是目的在于平泡沫、 解决目前中低收入家庭的住房难题, 缓解社会矛盾,楼市“双轨”或是最终良方。未来政策调控方向必将以保障性住房的建设及 住房保障体系的建立为主。在形成“保障房+商品房”双轨格局之前楼市调控政策难松动。 4.1.1 各物业销售情况 城南区 2011 年 7 月份销售情况 单位:平方米 20 车位/地下室 城南 普通住宅 商服用房 写字楼 别墅 合计 2936.66 147821.21 11628.23 8492.21 7891.83 178770.14 7 月份城南区商品房销量为 178770.14 平方米,环比增长 27.64%;其中,普通住宅销量 为 195134.83 平方米,环比下滑了 24.25%;商服用房销量为 41063.26 平方米,环比下滑 71.68%;别墅类成交 4419.25 平米环比上涨 44%。成交量依旧在下滑尤其是住宅类,在经过 六月一个短的调控空档期后七月的加息再次对楼市形成新的一波震荡。

加息的叠加效应已经 开始显现,购房成本的不断升高使得部分首次置业者选择推迟购房甚至不考虑置业。 4.1.2 普通住宅销售情况 4.1.2.1 普通住宅分面积段销售情况 城南区 2011 年 7 月份普通住宅各面积段销售套数 分段单位:平方米 50 以下 50-70 70-90 90-110 110-130 130-144 144-180 180—220 220—260 260 以上 58 102 456 519 1749 125 767 70 12 14 本月城南区普通住宅类物业共销售 3872 套较上月增加 2270 套,环比上涨 42.3%。从本 月个面积段销售套数来看:144-180 平米区间段的销售套数占到了 22.1%虽然较上周有下滑 但依然是城南区销售套数最多的区间段,其次为 90-110 平米区间占到了 212%,110-130 平 米区间段占到 12.4%位列第三。

4.1.2.2 普通住宅分价格段销售情况 城南区 2011 年 7 月份普通住宅各价格段销售套数 分段单位:元/平方米 小于 3500 35004000 40004500 45005000 50005500 55006000 60006500 65007000 70007500 75008000 800010000 大于 10000 35 56 20 14 23 36 85 99 110 92 313 365 21 从本月各价格段成交比例分布图中可以看出, 由于金域湖城大境、 万科金域曲江等高端 项目的热销 10000 元/平米以上价格段成交比例本月占到了 29.2%所占比例最大,其次为 8000-10000 元/平米区间段所占比例为 25.1%.万科金域曲江二期、金地湖城大境一号地以及 曲江·紫汀苑等高端项目在本月有着不错的销量表现使得 10000 元/平米以上占到了 15.6%。

大豐·曲江真境、天赐颐府、中海国际社区·御湖公馆、华城泊郡、龙湖紫都城、大华·公 园世家等项目均有着不错的销售表现。

4.1.2.3 普通住宅购买人群来源情况 城南区 2011 年 7 月份普通住宅购买人群来源情况 单位:套 本市 本省其他地区 外省市 境外 1006 175 67 0 从图中可以看出,本月城南区购房者本市户口占到了 80.6%、本省其他地区所占比例为 14%,外省市户口占到了 5.4%。从该比例来看本月本市户口比例较上月有所下降但依然占 绝绝对主力、外省市户口以及本省其他地区购买人群所占比例较上月均出现小幅上升。 4.1.3 商服用房销量走势 22 7 月商服用房类物业成交量为 11628.23 平方米,环比上涨 71.68%。停贷限购加息,楼 市调控政策频频出台招招剑指“价格过快上涨”的住宅地产。于是各路资金纷纷将目光转向 了受新政影响较小的的商业地产, 商业地产一度成为成为楼市调控的避风港, 随之而来的就 是中小投资者的大批量入市,促使了商业地产销量的上扬。 4.1.4 写字楼销量走势 7 月,城南区办公类物业成交面积为 8492.21 平方米,相比上月环比上涨 187.64%。限 购令出台后办公类物业销量影响相对较大一直处于低位运行,本月办公类物业销量再创新 低。 4.1.5 城区营销情况 曲江· 观山悦三期 140 套房源虚位以待 3 万抵 5 万内部认购中 销售优惠 长安大街 3 号双重巨惠内部认购中 中海·曲江碧林湾“户型递减” “首付累加”双重优惠迎开盘 23 华侨城·108 坊 98 折起热销中 长安大街 3 号交 1 万抵 2 万总价减 1 万认购中 曲江观山悦 3 万抵 5 万排号中 最高优惠 4 万曲江唐仁里内部认购中 曲江千林郡认筹最高优惠交 1 万抵 5 万 珠江时代广场二期 loft 诚意认筹即始 紫薇曲江意境交 1 万抵 8 万 海天华庭曲江刚需户型“热”动盛夏 中国铁建· 梧桐苑二期 97 和 140 户型内部认购中 曲江诸子阶二期 90-104 平米火热咨询中 公园社区尊贵享受 曲江· 紫汀苑 96 折让利热销中 御笔华府在售,房源充足,在售 4 号楼和 6 号楼,均价 7500-8900 元/㎡, 目前是一房一价,户型 26-103 ㎡,五证齐全项目,一次性 3 个点优惠,按 揭 1 个点优惠。

华豪丽晶目前在售 3/6/7/8#楼,均价 7800 元/平,现房一次优惠 95 折,期房 一次性 93 折,按揭 99 折;一期现房销售中,二期 2012 年年底交房,周末 特推出 2 套特价房源,均价 6750 元/平起。

高山流水和城高山流水和城 4 号楼销售中,均价 7600 元/平米,目前在售 46-148 平米高层房源,部分楼层已经封顶,全款 98 折,按揭 99 折,另有 特价房源推出,均价 6666 元起。

时丰· 姜溪花都目前项目均价 6200 元,在售望溪和名都,户型区间 34-141 平米之间,一次性付款优惠 8 个点,分期优惠 4 个点,首付 60%优惠 1 个 点, 6、 8、 10、 11 号楼已经盖至地上一层。

新推名都组团 14#楼, 面积 100-141 平米,均价 6200 元/平米,南北通透,户型方正。

大华曲江公园世家可售房源还有 200 套左右,在售 4、6 号楼,面积区间 90-160 ㎡,城市精英理想户型,均价 7000-10000 元,一次性付款优惠 3 个 点,按揭优惠 1 个点。

金泰假日花城,4.1 期为高层和小高层,面积 87-125 平米,均价 8500 元/ 平方米,已封顶,预计 2012 年 8 月交房,全款 99 折;4.2 期 6 栋楼,为纯 板式小高层,面积 130-190 平米,价格未定。

朱雀坊目前 5、6 号楼在售,面积 51-142 平米,均价 7300 元/平米左右,总 高 33 层,3 梯 8 户,预计 2011 年下半年交房。7 月 16 日 800J 网络团购一 次性 5 个点,分期 3 个点,按揭 2 个点。另推出 10 套特惠房源。

高新领域前期认购中,均价 6900 元/平米,一次性付款优惠 3 个点,按揭优 惠 1 个点,面积 33-137 平米均有,预计 2013 年初交房入住,目前老客户带 新客户选 80 平米以上房可得 1000 元,选 80 平米以下可获半年物业费。新 客户可额外优惠 1 个点。特推出 20 套特价房 6259/平米,售完为止。

长安壹品目前在售,均价 8700 元,基础优惠:按揭无优惠,一次性享受 1% 优惠。现购两房优惠 1.6 万,购三房优惠 2.6 万,老客户“千元购物卡”等您 拿。

曲江千林郡赠 12%面积迎开盘 24 购房赠送 绿辰· 公元赏专场看房人气旺 意向成交 600 万 合富辉煌、鄂尔多斯星河湾成功于古城西安举办星河湾品牌分享晚宴 “中冶文化体验之旅北京站”活动圆满举行 绿辰·公元赏携手八百家最高 10 万元巨惠 “闪动”城南 金地·湖城大境独家赞助“少儿艺术之旅”海选 7 月 16 日盛大举办 绿辰·公元赏专场看房团首场 400 万意向成交载誉满满 百人看房团引爆长安街 长安大街 3 号,夏日激情啤酒节倾城绽放 新旅城服务升级客户体验季抽奖活动倾城热动 活动促销 华侨城西安艺术中心崭新亮相 “轴线——傅中望艺术展”绚丽开幕 绿辰· 公元赏五证齐全精装房火热销售中 紫薇· 曲江意境7月9日盛大开盘 金地艺术季 2011 暑期强档上映 本周埃特蒙顿合唱团隆重上演 七月骄阳激情试驾 中冶· 一曲江山联合凯迪拉克 4S 店试驾活动 “轴线—傅中望艺术展”7 月 8 日曲江开幕 社区博物馆首现西安华侨城 融尚· 第 10 区目前项目一期 4 栋高层公寓和住宅接受前期咨询,预计均价 7500-8500 元,总高 34 层,2 梯 4 户和 3 梯 8 户,户型主要是 70-80 平米的 两房和 90-130 平米的三房,融尚· 第 10 区产品推荐会盛启在即,诚邀品鉴! 会员卡升级中... 银座花园给您高品质生活 曲江· 海天华庭新品小高层准现房全城发售 海天华庭夏总:政策调控力度决定下半年房价走势 BRE 进驻中国,是该想想为什么又是万科? 紫薇曲江意境掀起美式建筑风 佳和中心写字间咨询启动 珠江时代广场 2 期即将尊启认筹 坐拥二环财富宝地泰华世纪新城 2 期仅余 15 席尊位待售 其他 “轴线—傅中望艺术展”当代艺术研讨会 海天华庭打造曲江诗意生活空间 名流置业摄影大赛火热报名中 长安大街 3 号 3 号楼排号中 长安大街 3 号皇家风水宝地让您“出则繁华,入则宁静” 西安首家配套商务专属直升飞机 佳和中心绽放顶级奢华 中冶·一曲江山临时展示中心开放正式接受前期咨询 长安大街三号 52-117 平米奢适户型排号中 曲江凤凰池传世帝景御墅 金莎均价 13000 元/㎡ 25 佳和中心即将盛大开启 宏观调控助力商业地产佳和中心乘东风全力打造曲江 CBD 纯正商务典范 协和置业获三项大奖 曲江公馆· 和园高端会所 6 月 21 日盛大封顶 曲江· 观山悦板式大宅接受前期咨询 中冶· 一曲江山“内外兼修”成就曲江高性价比楼盘典范 4.1.6 城区新盘介绍 项目名称:中冶·一曲江山 开发商:西安中冶建研置业有限公司 s 项目地址:曲江大道以东(西安理工大学南侧) 项目电话:88663939 预售证:无 推出产品:一期 9 栋楼,包括洋房、小高层、高层,户型从 90 ㎡到 220 ㎡,两房、三 房、四房、跃层。

开盘时间:2011-7-11 动态信息(价格、房源、优惠) :暂无。 项目名称:曲江观山悦 开发商:陕西地方电力房地产有限责任公司 项目地址:曲江雁塔南路与杜陵东路交汇十字东北角(雁塔南路东侧) 项目电话:400-811-0822 转 8349 预售证:市房预售字第 2010053 号 推出产品:项目三期已启动,规划共 7 栋高层,2 栋小高层和联排别墅。

开盘时间:2011-07 动态信息(价格、房源、优惠) :目前售楼部已开放,31#高层和 33#11 层小高层接受咨 询中,房源约 140 套左右,高层户型面积 165 ㎡,两梯两户;小高层户型面积 245 ㎡, 一梯一户。 4.1.7 城区动态 万科携手 BRE 将打造全球最大绿色建筑公园 26 当地时间 6 月 27 日上午,在出席中英峰会的中国国务院总理温家宝和英国首相卡梅伦 的共同见证下,万科企业股份有限公司总裁郁亮和英国建筑研究院(BRE)总裁 Peter Bonfield 在英国外交部签订合作备忘录。

这一备忘录的签署, 意味着欧洲最先进的绿色建筑技术将通 过万科与 BRE 的合作正式引入中国。

根据备忘录,万科与 BRE 将通过北京市绿色建筑公园项目,在绿色建筑技术研发、建 筑可持续规划、孵化建筑领域高新技术企业等方面展开广泛的对话与合作。

万科企业股份有限公司总裁郁亮表示,希望此次签约,不仅能将具有世界领先水准的 绿色建筑技术引入中国, 同时也能实现现代科技与人文理想的结合, 对中英两国的民间协作 以及东西方文化的交流起到积极的促进作用。

BRE 总裁 Peter Bonfield 表示,万科不仅是中国最大的住宅开发商,也是在绿色建筑研 究和应用领域走在最前沿的企业, 希望双方多层次的合作将进一步推动绿色建筑在中国的推 广应用。

全球最权威的绿色建筑认证标准 此次万科引入的合作伙伴 BRE 是全球五大最顶尖的专门建筑研究院之一。早在 1990 年,BRE 就开发出了 BREEAM(英国绿色建筑评估体系),这是全球首个建筑环境性能评估 方法,也是世界上最权威、最广泛使用的绿色建筑评估方法。美国 1998 年所创立的 LEED 标准,也是建立在 BREEAM 体系的基础之上。

除满足本土的研究需要以外, BRE 还曾通过 BREEAM 体系帮助联合国环境规划署和包 括荷兰、法国、俄罗斯、西班牙等国在内的组织和国家,创立了适用于当地的绿色建筑评估 标准,显示了其雄厚的技术研发实力和广泛的国际影响力。

此次借中英峰会契机,与 BRE 这样全球顶尖的绿色建筑研究机构签订合作备忘录,充 分显示了万科在推广绿色建筑领域方面的雄心。

作为国内最大的住宅开发企业,万科在 09 年明确制订了向绿色转型的发展战略。2009 年,深圳万科城四期成为国内首个绿色三星住宅项目。2010 年。上海世博会上,作为唯一 通过独立建馆方式参展的住宅企业, 万科向全世界超过百万计的游客展示了中国企业在绿色 建筑、绿色生活领域的思考与实践,获得了来自社会各界的高度认可。同样也是在这一年, 万科共落实绿色三星项目 75 万平米,占到了全国总量的 54%。今年早些时候,万科总裁郁 亮表示,自 6 月 1 日开始,万科所有具备规划条件的新开工项目,都将参照不低于绿色一星 的标准来设计和建造,宣告了万科“全面绿化”时代的到来。

与 BRE 的合作,无疑将进一步强化万科在国内绿色建筑领域方面的先发优势。

创新公园:绿色建筑“奥斯卡” 27 据了解, 万科与 BRE 的此次合作将重点围绕打造北京绿色建筑公园展开, 而在此之前, BRE 曾经在英国本土成功的建设并运营了具有节能环保和可持续发展理念的“创新公园” (Innovation Park),这也是万科选择其作为合作伙伴的重要原因。

BRE 在英国本土建设的创新公园,是一个具有开创性的示范项目,其设计旨在展示如 何在全球范围内开发未来的绿色建筑和可持续社区。它集中了 10 座全球最富创意的绿色建 筑范本, 包括达到英国可持续住宅评估标准最高等级——第六级的巴拉特绿色住宅、 金斯本 灯塔屋;并没有很高技术要求,即便普通住宅建造者也能实现碳减排的自然屋;使用再生建材 如麻料、羊毛等建造的可再生屋;适于公共或私营租赁住房应用,具备极高可持续性的模块 化房屋卡布屋等。这些项目集体展示了如何采用多样化和创新的方法来设计和建造绿色建 筑。

此外,创新公园运用了超过 400 种不同的建筑创新和前沿技术,以及全球最先进的社 区规划设计, 引入了超过 300 个公司和机构在创新公园展示其创新技术和产品, 其中不乏杜 邦、圣戈班、巴斯夫、3M 这样的行业巨头。

某种意义上说,能在创新公园展出自己的作品或产品,是全球范围内绿色建筑设计师 与供应商的最高荣耀。

自 2005 年建成开放以来,创新公园接待了大量参观者,其中包括查尔斯王子及其他英 国皇室成员、英国首相及内阁大臣,以及包括中国在内的各国首脑、高级官员。

升级版“创新公园”将落户北京 此次万科与 BRE 将联手打造的北京绿色建筑公园,位于北京市西南部的房山区,该项 目集绿色公园、 研发基地和产业孵化园于一体, 全部建成后将成为全球最大的以绿色建筑为 主题的公园。

万科方面表示,该项目建成后将成为国内最先进的绿色建筑理念推广平台,承担向公 众展示绿色建筑和引领相关产业发展的功能。

项目的绿色公园部分会通过形式各异的建筑向 公众展示目前在建筑领域和绿色技术方面的研究和设计成果, 定期组织推广绿色理念的活动 项目,并进行与改善住区环境相关的景观植物研究。产业园区部分除建筑研究基地外,还包 括展示区和会议中心,为企业展开各类绿色建筑研发提供平台,实现引入、孵化绿色建筑领 域优秀企业的目的。

据介绍,该项目的建筑方案目前仍在设计中,万科将邀请全球知名建筑师进行方案设 计竞赛,从中选择优胜者,精心打造这个全球最大的绿色建筑公园。

分析人士认为,凭借万科在国内房地产行业的优势资源和 BRE 雄厚技术实力及创新公 园成功经验的强势组合,北京市绿色建筑公园极有可能在创新公园的成功基础上更进一步。 28 “万科希望通过北京市绿色建筑公园项目的成功运营,从技术研发、理念推广到产品 升级,全方位提升公司在绿色建筑领域的国际竞争力” ,万科总裁郁亮表示, “同时也希望通 过这个平台孵化和引入更多绿色建筑领域的高新科技企业, 共同推动绿色建筑产业在国内的 健康发展。

” 4.1.8 典型楼盘介绍 ◆ 曲江·千林郡 ◆ 项目介绍 项目地址 开发商 总建筑面积 绿化率 物业类型 开盘时间 成交均价 曲江雁塔南路南段,南三环向南 300 米 陕西英泰置业有限公司 500000 ㎡ 40.0% 普通住宅 2011-04-09 8500 元/平方米 五大皇家御苑、三大生态园林,独步中轴生态尊居大雁塔、大唐芙蓉 周边环境 园、曲江池、唐城墙遗址公园、大慈恩寺遗址公园五大皇家御苑,缔 造大唐皇脉气象。 ◆ 项目解析 曲江新区位于西安城区东南部,以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心,近期 规划面积 15.88 平方公里,远期规划面积 47 平方公里,是西安市城市中心区的重要组成部 29 分,也是未来五年西安城市建设的重点区域。曲江·千林郡项目是陕西英泰置业有限公司秉 承国外先进的开发理念和卓越设计思想, 悉心打造的一个国际化的高端住宅社区。

项目占地 200 余亩,建筑面积 50 万平米,共 4000 户,绿化率达 40%,位于皇脉中轴线雁塔南路上, 东、西、北三面为曲江文化娱乐产业区,南为国家民用航天产业基地,四周公园环绕,交通 便捷。项目优势 项目综合实力强 曲江·千林郡项目是陕西英泰置业有限公司秉承国外先进的开发理念和卓越设计思想, 悉心打造的一个国际化的高端住宅社区。项目占地 200 余亩,建筑面积 50 万平米,共 4000 户,绿化率达 40%,位于皇脉中轴线雁塔南路上,东、西、北三面为曲江文化娱乐产业区, 南为国家民用航天产业基地,四周公园环绕,交通便捷。

项目劣势 周边配套稍显欠缺 从项目周边的配套来看,该区域购物、医疗、入学都得依靠稍远一些区域的配套设施, 区内的生活配套显得不够完善, 且生活成本较高, 生活的便利性不是很好。

但是从长远来看, 该项目周边配套一定会随着项目的增多而更具有人气,富含着极大的发展潜力。

? 项目动态 曲江千林郡已盛大开盘,均价 8000-9000 元/㎡,一房一价,全部房源 98 折,一次性付 清额外优惠 2 个点。 4.2 城北区 2011 年 7 月城北区商品房销量为 52.2 万平方米,较上月环比上涨了 0.31%,同比上涨 142.42%;其中普通住宅销量为 48.3 万平方米,环比上涨了 6.2%。 30 7 月 14 日“新国五条”的出台,再次传递了政府对楼市调控的信心;同时,在又一轮 加息的影响下,购房者持币观望的态度更加鲜明。虽然 7 月是传统的销售淡季,但是城北楼 市并未出现任何的“淡”迹,在文景小区集中备案的带动下,商品房销量依然保持了平稳的 走势。从本月的供应市场来看,开发商迫于资金压力推出各项优惠,从以往的 98 折到如今 的 9 折、8 折等等,无不说明房企“以价换量”的心态。此外,从交易市场来看,随着楼市 政策的不断加码,购房者对项目的要求也进一步提升,高性价比、品质过关的品牌地产成为 置业者首选,诸如海璟台北湾、首创国际城、天朗御湖等品质项目成交显著。 4.2.1 各物业销售情况 城北区 2011 年 7 月份销售情况 单位:平方米 车位/地下室 城北 普通住宅 商服用房 写字楼 别墅 合计 2321.52 483386.37 29187.16 9098.28 523993.33 城北区商品房销量为 52.2 万平方米,较上月环比上涨了 0.31%;其中普通住宅销量为 48.3 万平方米, 环比上涨了 6.2%; 写字楼物业销量为 0.91 万平方米, 较上月上涨了 97.77%; 商服用房销量为 2.92 万平方米,环比下滑了 51.95%。

虽然是传统淡季,但是 7 月城北区楼市销量却与上月基本持平。一方面,文景小区的大 量备案是支撑这两个月销量走向高位的“幕后推手” ;另一方面,随着楼市调控政策的不断 收紧,低总价、高性价比的房源已经成为刚需的首选,通过成交明细可以看出,华远·君城、 领汇·双河湾、天朗·御湖等项目颇受置业者的关注。 4.2.2 普通住宅销售情况 4.2.2.1 普通住宅分面积段销售情况 城北区 2011 年 7 月份普通住宅各面积段销售套数 31 分段单位:平方米 50 以下 50-70 70-90 90-110 110-130 130-144 144-180 180—220 220—260 260 以上 58 102 456 519 1749 125 767 70 12 14 本月城北区普通住宅类物业成交 3872 套,环比上涨了 9.19%。其中,110-130 平米面积 保持了上月来的优势,以 45.2%的比重排行第一,较上月上涨了 10.5%。在政策的影响下, 中大户型的成交比重不断增加, 而本月文景小区依然是大户型成交最为显著的项目。

数据显 示,该项目东二区的均套成交面积为 182 平方米,西一区均套成交面积为 137 平方米;该项 目的大力成交促进整个城北区成交面积区间段持续走高。

4.2.2.2 普通住宅分价格段销售情况 城北区 2011 年 7 月份普通住宅各价格段销售套数 分段单位:元/平方米 小于 3500 35004000 40004500 45005000 50005500 55006000 60006500 65007000 70007500 75008000 800010000 大于 10000 1185 1263 79 86 70 229 285 262 189 104 115 5 从本月成交价格段分布图中可以看出 3500-4000 元/平方米价格段共成交 1263 套,是本 月城北区成交最多的区间,占本月城北区中成交套数的 32.6%。成交均价在 4500 元/平方米 32 左右的文景小区是拉低本月成交价的最直接因素; 此外, 城北楼市优惠力度的持续加码以及 低价楼盘的大量入市对成交均价低位运行也产生明显效果。

4.2.2.3 普通住宅购买人群来源情况 城北区 2011 年 7 月份普通住宅购买人群来源情况 单位:套 本市 本省其他地区 外省市 境外 3517 250 105 0 从购房者的来源来看,本市的置业者仍然是最多的,占 90.8%;本省及外省所占比重分 别为 6.5%和 2.7%,本月外来人口购房比例缩减明显。无论是新国五条还是又一轮的加息, 都使得购房人群逐步单一化,而以刚需为主导的本市人群比重愈加显现。 4.2.3 商服用房销量走势 7 月商服用房类物业成交量为 2.92 万平方米,环比下滑 51.95%。进入 7 月之后,西安 楼市再度陷入观望,商业市场也出现了“暂缓”的局面。从销售明细中可以看出,本月热销 的楼盘依然与上月基本一致,兴盛园、紫薇·希望城、林悦大厦(德宜空间)等项目依然热 销,铂廷等新项目刚入市也因其地段优势而呈热销之势。 33 4.2.4 写字楼销量走势 7 月城北区写字楼销量为 0.91 万平方米,环比上月增加 97.77%。从上图中可以看出, 2011 年来,城北写字楼市场震荡前行,其中,在 4 月时销量达到了峰值。随着楼市调控的 强化,5 月、6 月供应市场较为平稳,销量也较为稳定,而 7 月以来,海荣名城、海璟国际、 雍景豪庭等项目位置较佳,写字楼物业吸引了投资人群的关注,使得本月销量上涨明显。 4.2.5 城区营销情况 龙记·帝景湾一次性 93 折,按揭 95 折 时代家园一次性优惠 5 个点,按揭优惠 4 个点 世融嘉城按揭 94 折,一次性 93 折 天朗御湖一次性优惠 8%,按揭 6% 浪琴湾一次性付款 8 折,按揭 9 折 华宇上领国际公寓一次性优惠 5%,按揭 4% 销售优惠 海璟台北湾:8#、12#楼目前正在排号,现行为总价减三万或台湾 8 日游。

项目主推 50 平米小户型,可分期付款,首次交 3 万即可 欣心家园:现行优惠为一次性 99 折,按揭无优惠。

自在城:一次性付款可享受 2%优惠,按揭无优惠。

星舍:现行优惠为按揭 1%,一次性 3% 乾唐华府:现行优惠政策为按揭减一万,一次性付款减一万再优惠 2%。

城市星钻:优惠为交 2 万元抵 4 万元,一次性优惠 3%,按揭优惠 2%,周 六周日购房者在此优惠基础上额外优惠 2% 购房赠送 盛世一品送 8888 元装修基金 星舍:近期推出周末购房送空调,推特价房活动 荟金梦想家“夏日清清凉,好礼连连送” 活动促销 自在城:

参与 800 家蓝钻卡活动, 买两室交 5000 元抵 2 万元、 买三室交 5000 元抵 3 万元 34 大唐世家成立 20 周年周末主题活动 荣华· 北经城纳凉晚会暨产品推介会圆满落幕 白桦林间“海精灵计划”少儿暑期游泳训练营 宫园壹号 “小小梦想”幼儿绘画比赛开启 其他 无 4.2.6 城区新盘简介 项目名称:唐樾· 六和坊 开发商:陕西西瑞房地产开发有限责任公司 项目地址:城北(大明宫)西安市太元路中段 项目电话:400-811-0822 转 8208 预售证:2011103 推出产品:板式楼,一梯两户设计,面积为 90-155 平米 开盘时间:7 月 16 日 动态信息(价格、房源、优惠) :在售房源面积为 90-155 平米,均价 8000 元/平米左右, 一次性付款 96 折优惠,按揭 97 折优惠 项目名称:自在城 开发商:

西安荣凯实业集团有限公司 项目地址:西安市方新路 199 号 文景路与纬 28 街十字向东 200 米 项目电话:400-811-0822 转 8151 预售证:

正在办理 推出产品:户型面积为 76 ㎡-132 ㎡,主力两室三室,所剩房源 100 套 开盘时间:

8 月底 动态信息(价格、房源、优惠) :次性付款可享受 2%优惠,按揭无优惠 4.2.7 区域热点分析 海博广场产品推介会圆满落幕 7 月 3 日,300 多名来自社会各界的精英们云集高新香格里拉大酒店,参加海荣地产特 备举办的海博广场产品推介会。海博广场,作为投资宽时代的新产品,因其产品特性得到了 35 到场嘉宾的一致认可。项目由写字楼、公寓、商业三种非限购业态组成,为广大热衷于不动 产投资的购房群体提供了新的选择。项目地处城北行政、商业、交通核心地带,又有亚洲第 一大城市运动公园作为私享配套,无论居住还是投资,都成为当下楼市中的上上之选。可以 预见,随着城北片区的持续发展、地铁 2 号线的开通,海博广场必将引领整个片区的品质提 升,而其自身蕴藏的升值潜力更加未可估量! 唐樾·六和坊“开盘五重礼” 惠动全城 2011 年 7 月 16 日,唐樾·六和坊盛大开盘,在此前唐樾·六和坊一期房源已荣耀封顶, 并且五证齐全,标志着项目进入准现房销售时代。开发商为了回馈广大客户,在开盘当日推 出“开盘五重礼”的巨额优惠。目前项目一期首批房源已荣耀封顶,预计在 2012 年 9 月份 交房,项目已进入准现房销售阶段,客户从购买到交房等待时间较短,打破了传统期房等待 数年的模式。

肖家村城中村改造项目安置楼暨名京·九合院开工奠基仪式盛大举行 2011 年 7 月 31 日,肖家村城中村改造项目安置楼暨【名京·九合院】开工奠基仪式盛 大举行。名京·九合院地处未央大道龙首之上,西邻文景路南端,北靠二环,项目总占地约 300 亩,是老城北二环内唯一百万平米体量高端大盘,也是连接老城北与新城北(经开区) 的繁华地带。项目由陕西正晟源投资有限公司携手西安名京房地产开发有限公司鼎力打造, 是未来西安北城重要的高端、优质人居大盘。项目主推“新生活不必和老西安说再见”的生 活概念,同时打造“二环内·地铁口·老北城中轴线·50 年成熟西安·100 万㎡稀有院落” 的宽宅生活方式。并倡导“龙首之首,福音后代。组团化布局,各组团以院落围合,空间舒 适,邻里亲切,大社区里的宜人尺度。社区配套幼儿园和小学,孩子上学爸妈放心。10 万 ㎡风情商业街,随便消费,惬意生活。英伦建筑风格,贵族气质,物业升值无疑。精装景观, 环境天籁佳城。

” 4.2.8 典型楼盘介绍 天朗·御湖 ◆ 项目介绍 36 项目地址 开发商 总建筑面积 容积率 物业类型 开盘时间 在售价格 主力户型 周边环境 ◆ 项目解析 凤城七路与明光路十字西北角 西安天朗地产集团有限公司 600000 ㎡ 4.23 高层 2011 年 7 月 24 日 7500 元/㎡ 75-149 ㎡ 与城市运动公园毗邻,环境优美 天朗·御湖位于朱宏路综合生活街区与商办综合区交界处,与市府为邻,雄踞北城 核心,是 CBD 功能复合的活力中心,是“城市客厅”中最为醒目的稀贵地段。天朗·御 湖新都汇首发之作,60 万㎡现代主义建筑群落。距新市府及城运公园不足 500 米,是集 政务、商务、居住为一体的黄金住区。地铁 2 号线、4 号线近在咫尺,北二环、凤城四 路至七路主要干线纵贯联动, 朱宏路、 未央路双迎宾大道载誉出行, 四通八达全面交通, 连接精彩无限未来。

◆ 项目优势 品牌优势 天朗御湖是天朗集团在城北的新作。天朗地产集团(TITAN REAL ESTATE)创建于 2001 年,是一家以住宅地产、商业地产、旅游地产投资、开发及运营为主要业务的跨地 37 区、专业化的大型地产企业集团。目前集团旗下拥有天朗置业、惠风置业、华宝实业等 多家项目开发公司和天朗蔚蓝机电广场、天朗物业管理、天朗时代大酒店等全资控股企 业 15 家。

低碳居所 天朗·御湖将低碳人居理念融于建筑、景观细节中。室内新风系统保证了空气顺畅 对流,鲜氧生活时刻悦动;室外太阳能景观灯,节能环保的同时营造闪耀星光意境;而 中水灌溉系统则将雨水进行循环利用,不但是践行低碳、环保生活,更是让绿色、健康 萦绕身边,享受不一样的健康水生活。天朗御湖,多重主题园林,10 万㎡水岸果岭,五 星级的澄明水世界。

5000 ㎡宽阔湖面与自然坡地巧妙结合, 奉献北城第一中央湖居生活。

果岭高尔夫、湖畔木栈道等别具匠心的景观设计,将波光水影,自然融于生活。

社区配套成熟 天朗·御湖包含精品休闲区、时尚餐饮区、健身运动区、邻里生活区等近十万平米 商业街区,更有星级酒店、湖景泛会所、国际双语幼儿园等,配套非常齐全,便于业主 的日常生活所需。

◆ 项目动态 天朗·御湖的参考均价 7500 元/平方米,户型面积 75-149 平米。新房源一次性付 款优惠 8%,按揭优惠 6%。

4.3 城西区 据西安房地产信息网数据研究中心统计发现 2011 年 7 月城西区商品房成交量为 92911.37 平方米,较上月增加 5.97%;普通住宅销售面积为 89207.22 平方米,较上月环比 增加 20.43%。虽然商服类物业成交大幅缩水,写字楼物业更是成交量为零,但是普通住宅 成交走高还是拉动了城西区商品房成交量小幅增长。 38 从上面的成交走势图可以看出,从 1 月份城西区商品房销量出项大幅下滑后,2 月份开 始城西区商品房销量一直保持低位稳幅增长的态势。

本月调控政策不断加码, 且又逢传统淡 季,全市各城区销量都不容乐观。因为城西区有个别经济适用房,如天朗·莱茵小城成交体 量较大,因此本月城西区商品房成交量在“逆境”之中又现小幅攀升。

城西区是西安较早发展的城区,工业区的定位使得各种生活配套相对落后,但是在“西 咸一体化”的推动下,城西区的商业氛围也逐渐趋浓,这些都为城西区的房地产发展,尤其 是住宅和商服用房类物业发展带来了契机, 写字楼物业恐相对滞后, 这点从成交数据也可以 得到验证。

4.3.1 各物业销售情况 城西区 2011 年 7 月份销售情况 单位:平方米 车位/地下室 城西 普通住宅 商服用房 写字楼 别墅 合计 3074.8 89207.22 629.35 92911.37 本月城西区商品房成交量为 92911.37 平方米, 较上月增加 5.97%, 占本月全市商品房销 售的 8.9%,该比例较上月上涨 1.79 个百分点。从销售的物业类型方面来看,本月普通住宅销 售面积为 89207.22 平方米,较上月环比增加 20.43%;商服用房销售面积为 629.35 平方米, 较上月环比大幅下滑 94.07 %;地下车位销售面积为 3074.8 平米;写字楼本月、别墅没有成 交。

4.3.2 普通住宅销售情况 4.3.2.1 普通住宅分面积段销售情况 城西区 2011 年 7 月份普通住宅各面积段销售套数 分段单位:平方米 50 以下 50-70 70-90 90-110 110-130 130-144 144-180 180—220 220—260 260 以上 39 75 50 342 436 46 30 23 2 0 1 7 月城西区普通住宅销售套数为 1005 套, 较上月增加了 293 套,环比上涨 41.15%。

本月 各个面积区间段销售套数所占比重与上月基本持平,90-110 平方米面积区间的成交套数占 到总成交量的 43.4%,较上月下降 0.4 个百分点;70-90 平方米面积区间的成交套数占到总 成交量的 34.0%;其余面积区间段成交套数所占比重都较小,小于 50 平方米面积段成交套 数占到总成交套数的 7.5%, 50-70 平方米面积区间段占到 5.0%, 110—130 平方米面积段占 到 4.6%。

4.3.2.2 普通住宅分价格段销售情况 城西区 2011 年 7 月份普通住宅各价格段销售套数 分段单位:元/平方米 小于 3500 35004000 40004500 45005000 50005500 55006000 60006500 65007000 70007500 75008000 800010000 大于 10000 236 337 7 6 85 165 64 45 26 7 20 7 从本月成交价格段销售套数分布图中可以看出, 本月成交量集中在 3500—4000 元/平米 的这个区间段,占总成交套数的 34%,与上月持平;其次是 3500 元每平米以下的区间段, 占总成交套数的 23%,较上月下降 1 个百分点;此外本月 5500-6000 元/平米价格区间段的 40 成交量也占到总成交量的 16%。由于本月城西区普通住宅成交量以经济适用房项目体量最 大,因此城西区普通住宅成交价格段以 4000 元/平米以下为主。

4.3.2.3 普通住宅购买人群来源情况 城西区 2011 年 7 月份普通住宅购买人群来源情况 单位:套 本市 本省其他地区 外省市 境外 997 4 4 0 7 月,城西区普通住宅购买群体本市户口共成交 997 套,占总成交的,99.2%;本省其他 地区的购买值占 0.4%;外省市购买人群所占比例为 0.4%。由于城西区配套落后,目前置业 者主要是本市经济收入相对较低、 看重城西区较低房价的居民以及本来工作生活在城西区的 人群,但是随着“西咸一体化”的发展,相信本省其他地区的置业者也会逐渐来此置业。 4.3.3 商服用房销量走势 7 月,城西区商服用房物业成交为 629.35 平方米,环比下滑 94.07 %,占全市商服用房 成交量的 6.42%。城西区属于老工业区,住宅市场一直使城西楼市的主导。而目前城西区商 贸业正在逐步发展,以前城西的商贸业主要集中在土门一带,近几年才形成丰庆路、玉祥门 41 和西门等商业区,但是总体商业气息平淡,但是城西区借“西咸一体化”及整体区域环境的 改造,经济发展空间较大,商贸业也必将大力发展,商服用房类物业也会被带动发展。 4.3.4 写字楼销量走势 7 月,城西区写字楼无成交。从图中可以看出,除今年 3 月城西区写字楼成交量过千平 米,其余月份写字楼成交量都非常小,本月更是零成交。由于城西区早期功能定位为“军工 区”,使得区域内居住环境稍逊于其他区域,写字楼类物业供应量就很小,所以成交量也没 有高新区、城北区那样的大体量,这样的定位,城西区写字楼物业在短期内不会有多大的发 展,但是随着“西咸一体化”的带动,写字楼物业也会得到一定的发展。

4.3.5 城区营销情况 天朗大兴郡一次性付款享受 97 折,按揭付款首付 50%以上享受 98 折,首 付 50%以下享受 99 折。

宏府鹍翔九天一次性付款可享受 95 折优惠,首付 50%享受 98 折优惠,首 付 30%无优惠 东尚观湖 1、 2 号楼于 4 月 9 日开始排号, 排号期间享受交 10000 元抵 20000 元。

总高 30 层, 2 梯 2 户和 2 梯 3 户设计, 户型主要是 78-100 平米的两房, 110-140 平米的三房和 150-168 平米的四房。咨询电话:84620666 景寓学府一次性付款可享 4 个点优惠,首付 60%可享受 2 个点的优惠 柏林春天均价 4850 元/㎡起,面积 88-120 ㎡,一次性 94 折,分期 96 折。

近期购买可参加抽奖活动,一等巴厘岛豪华双人游,二等奖送品牌手机, 三等奖平板电脑。纪念奖世园会门票。7#楼景观楼王 VIP 排号,交 1 万抵 2 万。

无 铭城华富会会员招募在铭城五星级豪华接待中心火热进行,铭城以百万平米 “城”之磅礴体量,集“精品住宅、集群商业、五星级会所、品牌教育、 ” 为一体,以前所未有的居住形态超越以往的居住体验,创造并勇立于西安 居住国际化的最巅峰。 42 销售优惠 购房赠送 活动促销 其他 4.3.6 城区新盘简介 项目名称:东尚观湖二期 开发商:东尚地产 项目地址:西安市团结西路 28 号 项目电话:400-811-0822 转 8625 预售证:

办理中 推出产品:二期 开盘时间:8 月中旬 动态信息(价格、房源、优惠) :1、2 号楼于 4 月 9 日开始排号,排号期间享受交 10000 元抵 20000 元。总高 30 层,2 梯 2 户和 2 梯 3 户设计,户型主要是 78-100 平米的两房, 110-140 平米的三房和 150-168 平米的四房。咨询电话:84620666 项目名称:翡丽城 开发商:西安和怡房地产开发有限公司 项目地址:西二环土门商圈核心团结中路(小树林旁) 项目电话:400-811-0822 转 8615 预售证:

办理中 推出产品:5 号楼 开盘时间:8 月中旬 动态信息(价格、房源、优惠) :翡丽城目前 2,3 号楼剩余部分精品小户型,5 号楼诚意 排号中,预计房源 200 套左右,均价 6500-6800 元/平米,排号优惠一个点,需要提供 银行存款 2 万 3 个月证明。预计 8 月份开盘销售!欢迎品鉴:029-86288628 项目名称:园湖曲 开发商:

西安长兴置业投资有限公司 项目地址:西安市大兴新区西二环与梨园路十字向东 300 米 项目电话:68688888 预售证:

办理中 推出产品:1,2,3 号楼。 43 开盘时间:

8 月底 动态信息(价格、房源、优惠) :园湖曲售楼处现已开放,VIP 诚意登记正在火热进行中, 万元惊喜大礼包等您拿!每周周末更有精彩活动等着您,诚邀您莅临品鉴!地址:西安 市大兴新区西二环与梨园路十字向东 300 米。咨询电话:68688888 4.3.7 区域热点分析 人人乐、横店影视城入驻莲湖区开远·半岛广场 7 月 10 日下午 14:00,由莲湖区经济贸易局、莲湖区桃园路街道办事处主办、陕西亨祥 实业有限公司承办的“莲湖区开远·半岛广场项目推介会暨招商项目签约仪式”在土门天 翼酒店隆重举行。 开发商领导致辞 活动当天,现场热闹非凡,人潮涌动。莲湖区政府领导及现场 300 多位来宾同见证了人 人乐、横店影视入驻开远·半岛广场的签约启动仪式。现场精彩的节目、丰厚的奖品及诸多 的产品亮点引爆全场,受到了嘉宾的热切关注,同时,本次签约仪式的举行,也标志着开 远·半岛广场隆重面世, 开始接受诚意登记。

同时, 开远会会员也在火热招募中, 成为会员, 还可享受更多优惠。 44 签约进行中 据悉, 开远·半岛广场是由陕西亨祥实业有限公司所开发的城西大型城市综合体, 项目 位于西二环与大庆路十字西南角,紧邻地铁一号线开远门站,地理位置优越。项目集酒店、 住宅、公寓、商铺于一体,83-136 平米精品住宅,2 梯 6 户,板点结合。50-70 平米精装公 寓,户型方正、布局合理,宜居宜投资;近 12 万商业体量,灵活分割,自由布局,投资潜 力无限。

4.3.8 典型楼盘介绍 天朗·大兴郡 ◆ 项目介绍 项目地址 开发商 总建筑面积 西安市大兴新区大兴东路北侧 天朗地产 1300000 ㎡ 45 容积率 绿化率 物业类型 预售证号 开盘时间 成交均价 面积区间 ◆ 项目解析 3.3 40% 普通住宅 2011033 2010-09-12 7200 元/平方米 63-148 平方米 天朗·大兴郡总占地约 600 亩,总开发量 130 余万平米,分七大组团开发,产品从 35 ㎡-300 ㎡囊括精品公寓、精致两房、舒适三房、空中别苑、多层低 TOWN 等多种类型。项目 整体以汉文化背景主题, 以打造大兴东路主题商业街区为切入点, 建成后将成为西安市集高 尚居住、商贸、休闲、娱乐、特色餐饮、体验式旅游于一体的汉文化主题国际社区。

天朗·大兴郡一期总建筑面积 13 万㎡,绿化率 30%。由 4 栋 27 层的高层(1564 户)组 成,户型灵活多变且实用舒适,产品包括 35 ㎡左右精品公寓、80 ㎡左右两房、130 ㎡左右的 三房产品,以及近 1 万㎡的商业配套。另社区有彩色可视对讲,背景音乐系统、红外光栅防 盗系统等。

◆ 项目优势 天朗·大兴郡是天朗地产的恢弘巨作,坐拥历史人文厚地大兴新区,南联西高新、北接经 开区,是西安两大经济增长极的联接纽带;东接大明宫、西联西咸共建区,是西安东西向发展的 主轴线;东南紧临西安市老城核心钟楼商圈;西北紧依汉长安城遗址保护区;东北又与中央政务 区相接壤,是离城最近、处在众多优势板块围合之中、占尽资源优势的城市核心板块;周边配套 完善,升值空间极大。 ◆ 项目动态 天朗·大兴郡在售户型面积区间 63-148 ㎡,参考均价 7200 元/㎡,每周 10 套特价房最高让 利 12 万,全款 97 折,按揭 99 折,成交客户立减 25 年物业费。目前项目部分楼栋已封顶,预 计 2012 年 3 月交房。 4.4 城内区 城内区本月商品房销量为 4429.59 平方米,较上月下降 9.23% ;普通住宅成交面积 3321.05 平方米,环比上涨 4.76%。 4.4.1 各物业销售情况 城内区 2011 年 7 月份销售情况 46 单位:平方米 车位/地下室 城内 普通住宅 商服用房 写字楼 别墅 合计 2791.59 890.18 130.23 3812 城内区商品房销售量与上月相比有一定幅度下滑,本月销售量 3812 平方米,与上月相 比下降 13.94%。

具体分物业来看,本月城内区普通住宅类销售量与上月相比下降 15.94%;商服用房类 物业较上月上涨 36.7%;写字楼类物业较上月下降 71.53%。 4.4.2 普通住宅销售情况 4.4.2.1 普通住宅分面积段销售情况 城内区 2011 年 7 月份普通住宅各面积段销售套数 分段单位:平方米 50 以下 50-70 70-90 90-110 110-130 130-144 144-180 180—220 220—260 260 以上 12 11 4 4 5 1 0 0 1 0 城内区普通住宅本月销售套数为 38 套, 与上月相比减少 1 套。

本月 50 平方米以下户型 面积区段市场份额较大,占 31.6%,其次是 50-70 平米面积段,占 28.9%。从数据明细中看 到,本月像和平公馆、西安民乐园万达广场这样小面积的公寓式住宅成交比例较大,最终造 成本月城内区面积区间向小面积区间移动。

4.4.2.2 普通住宅分价格段销售情况 城内区 2011 年 7 月份普通住宅各价格段销售套数 分段单位:元/平方米 小于 3500 35004000 40004500 45005000 50005500 55006000 60006500 65007000 70007500 75008000 800010000 大于 10000 0 0 0 0 0 2 0 0 1 3 15 17 47 从本月成交价格段分布图中可以看出, 本月城内区 8000-10000 元/平米及 10000 元/平米 以上价格区间段所占比例较大,分别占 39%和 45%。本月,受宏府西华门广场和皇城壹號 10000 以上均价的拉动作用,使得城内区本月整体均价再次向上浮动。

4.4.2.3 普通住宅购买人群来源情况 城内区 2011 年 7 月份普通住宅购买人群来源情况 单位:套 本市 本省其他地区 外省市 境外 36 0 2 0 从本月普通住宅购买者来源比例图中可以看出, 本月普通住宅购买者成交量占城内区总 成交量的 94.7%,较上月下降 2.7 个百分点。

本月城内区市场动态 无 4.5 高新区 48 7 月,高新区商品房成交 119154.68 平方米,环比下跌 26.01%,同比下跌 24.86%;其 中,普通住宅市场销量为 85820.68 平方米,环比上涨 26.21%。从上面的成交数据不难发现, 虽然本月高新区住宅市场成交走高, 但在商服用房和写字楼成交大幅下滑的形势下, 高新区 商品房总体成交量出现萎缩。 本月以来,调控政策力度不断收紧,加息限贷砝码加重,加上本月是楼市传统淡季,使 得西安楼市观望情绪不断的蔓延, 市场总体呈现低迷之态, 而一直作为高新楼市的亮点—— 写字楼市场和商服用房市场本月成交量也出现了大幅缩水。

限购政策出台后的一段时间, 整 个楼市处于一场“博弈”之中,但是现今调控力度不断推进、供应量的井喷将使价格面临较 大的下行压力, 未来市场走势正朝着调控预期的方向发展, 房地产市场正进入由政策主导转 向市场力量主导的局面。

虽然楼市整体冷淡,但是西高新房地产业仍是西安楼市的一个重要支撑。目前,西高新 以高档时尚的居住形象,尤其是区内众多高品质的楼盘,无不吸引着置业者的目光。在诸多 品牌地产进驻泛 CBD 区域并形成开发热潮的同时,也促进了这里商务氛围的进一步形成, 西高新楼市未来发展前景仍然广阔。 4.5.1 各物业销售情况 西高新区 2011 年 7 月份销售情况 单位:平方米 车位/地下室 西高新 普通住宅 商服用房 写字楼 别墅 合计 844.16 85820.68 13640.23 18849.61 119154.68 本月高新区商品房销售量 119154.68 平米较上月环比下跌 26.01%,销售量占全市住宅 销售总量的 11.42%, 其中, 普通住宅类物业成交面积 85820.68 平方米, 环比上月上涨 26.21%; 商服用房本月共成交 13640.23 ㎡,环比上月下滑 56.64%;写字楼成交面积为 18849.61 平 方米相比上月下滑 67.13%;本月别墅物业依然无成交。相关成交资料显示,受高新区高品 49 质大盘,如融侨城、缤纷南郡等项目大幅成交的拉动,本月高新区普通住宅成交量较上月有 所增长,但是商服用房和写字楼在上月大幅成交后,本月不可避免的出现了萎缩。 4.5.2 普通住宅销售情况 4.5.2.1 普通住宅分面积段销售情况 西高新 2011 年 7 月份普通住宅各面积段销售套数 分段单位:平方米 50 以下 50-70 70-90 90-110 110-130 130-144 144-180 180—220 220—260 260 以上 131 88 172 148 118 116 72 13 7 1 本月高新区普通住宅共成交 866 套,相比上一月增加 124 套。从成交面积区间看,本月 高新区普通住宅成交量主要集中在中小户型,而且各个面积区间段成交量所占比重相差不 大。70-90 ㎡面积区间段成交量最大,所占比例为 19.9%,较上月增长 0.4 个百分点;其次 为 90-110 ㎡面积区间段,所占比例为 17.1%;50 ㎡以下的小户型依然销量较好,受高新技 术人群和投资者欢迎,成交量占高新区总销售套数的 15.1%;其余面积区间段所占比重相对 较小。

4.5.2.2 普通住宅分价格段销售情况 西高新 2011 年 7 月份普通住宅各价格段销售套数 分段单位:元/平方米 小于 3500 35004000 40004500 45005000 50005500 55006000 60006500 65007000 70007500 75008000 800010000 大于 10000 12 13 15 14 35 25 48 132 109 114 312 37 50 从本月成交价格段分布图中可以看出,8000—10000 元/平方米的房源成交 312 套,占 高新区普通住宅成交总套数的 36.0%,而这一价格区间段主要集中一些高品质项目,从中我 们也可以看出在现今楼市成交低迷的形势下,高品质项目抗压力较强,成为时下“新宠” , 占据了市场的主要份额; 6500-7000 元/平方米和 7500-8000 元/平方米面积区间段成交套数所 占比重依次为 15.2%和 13.2%,位列第二、第三。总体来看,高新区普通住宅销售价格依然 是集中在 7000-10000 元/平方米。

4.5.2.3 普通住宅购买人群来源情况 西高新区 2011 年 7 月份普通住宅购买人群来源情况 单位:套 本市 本省其他地区 外省市 境外 814 32 20 0 7 月,本市人群依然是西高新普通住宅购买群体的主力,本市户口共成交 814 套占总成 交的 94.0%,此比例较上月有所下滑;本省其他地区的购买值占 3.7%;外省市购买人群所 占比例为 2.3%。虽然高新区汇集了大量的高端人才,但是就目前情况而言,普通住宅购买 者的主力仍是本市人口居多,而且在短期内这个结构将不会改变。 51 4.5.3 商服用房销量走势 7 月,高新区商服用房物业成交为 13640.23 平方米,环比下滑 56.64%,占全市商服用 房成交量的 22.82%,相关资料显示本月西高新商服用房以逸翠园·西安和都市之门之门成 交体量最大,但是难掩总体成交大幅下滑之势。尽管如此,西高新商服用房成交量依然占全 市商服用房成交量很大的比例, 由于西高新有便捷的交通、 日渐成熟的配套以及新锐的新区 文化,且随着城市配套的逐步完善,西安高新区正向商业日渐旺盛的方向迈进,以科技路、 高新路和唐延路为轴线的高新商圈正越做越大,高新区必将变成西安繁华的“商标” 。 4.5.4 写字楼销量走势 7 月, 高新区写字楼成交面积为 18849.61 平方米, 环比下滑 67.13%, 市场占有率为 51.4%, 这个比例与上月相比出现很大的下滑。本月位处高新区二次创业 CBD 核心区,毗邻高新区 52 管委会行政中心的逸翠园·西安项目成交量最大,同时都市之门、锦业时代也表现不俗。高 新路和科技路已经成为西安高新区商业经济的重要支撑, 而唐延路也成为西安全新商务开发 带的载体,这里写字楼云集,占据了西安商务区的半壁江山,也带动了西高新经济的发展。 4.5.5 城区营销活动 竹园阳光嘉苑 日前项目将推出 8 号楼, 两梯 4 户, 户型区间为 93-143 平米, 项目起价 6700 元/平米。一次性付款 99 折 龙天铭俊 房源主力三室,面积 86.22-127 平米,可售房源 100 余套,参考 均价 6500-7200 元每平米,一房一价,一次性付款 97 折,按揭 99 折 尚品国际 均价 11000/㎡,可售房源 50 套,面积区间 42-102 平米,一次性 销售优惠 付款 97,按揭 99 折。目前推出特价房起价 9400 元/㎡ 高新逸品 主推二室三室,面积区间为 41-180 ㎡,均价 6800 元/㎡,一次性 97,按揭 99 折,所有户型交一万抵 2 万. 美寓华庭 项目在售面积区间 70-141 平米,可售房源 110 套,均价 6800 元/ 平米,一次性付款 94 折,按揭付款 96 折 唐延鑫苑 购房赠送燃气热水器一套 购房赠送 群贤汇购房赠送整体橱柜 万家灯火 二期排号阶段,共推出 6 栋楼,房源面积 87-130 ㎡。参考均价 7000 元/㎡,一房一价,排号期间交 10000 抵 20000,优惠 3 个点。

活动促销 中国铁建 瑞园 老带新老业主 800 元购物卡新业主总房款减 1000,2 期开 始牌号定期 1000 总房款减 5000 其他 无 4.5.6 城区新盘简介 项目名称:旗远锦樾 开发商:

西安旗远实业有限公司 项目地址:高新锦业路东段 32 号(高新管委会都市之门以西 500 米) 项目电话:88608888 预售证:

2011119 推出产品:普通住宅、公寓 开盘时间:

8 月 动态信息(价格、房源、优惠) :暂无 53 4.5.7 本月高新区市场动态 绿地集团荣居 2011 上半年房产企业销售面积排行榜三甲 2011 年 7 月 1 日,中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2011 年上半 年度中国房地产企业销售面积排行榜 TOP30》 。恒大、万科稳坐一、二位,绿地集团以总销 售面积 351.5 平米位居第三。

纵览榜单,恒大、万科、绿地不论是成交面积还是销售金额都较去年大幅增长。今年上 半年绿地集团全国销售面积 351.5 万平方米,同比增长 41.7%;销售金额 356 亿元,同比增 长 72.0%。从年初到现在,限购、限贷、限价、房产税、加息等政府调控政策如疾风骤雨, 打得房产市场狼狈不已。金融界甚至预言全国商品房成交量将下跌 30%,相当于回到 2007 年的行情。如今棋到中局,数据再次验证了那句名言:“调控之下,既有风险,更是机会”。

高新管委会坐镇,都市之门成财富新领地 2009 年,高新区管委会再迁绿地· 都市之门,着力打造高新第二代商业中心。不到 2 年时间, 以绿地中央广场组团为核心的锦业路片区飞速发展。

绿地都市之门、 绿地饕界商街、 绿地笔克会展中心、 绿地假日酒店等共同构建的高新区第二代商业中心繁华初显。

周边高端 写字楼、大型社区依次落成。

今年 6 月,西安· 绿地中心 260 米双子塔落户锦业路。以中国西部第一高的蓬勃之势开 启锦业路城市地标级经济力量。西安· 绿地中心建成之后,无疑将成为西安市的地标性城市 景观,作为高新区生态支援的核心组成部分的生命“绿巢”,在孵化城市中心商务区的同时, 将会孕育出最大化的环境意义、社会意义、产业意义,不仅引擎高新区商务商贸发展,而且 将为西安国际化大都市建设增加一道强劲之力。

政经中心,金铺此独有 绿地· 都市之门, 以 12 米挑空大堂助力商务形象, 4.2 米层高、 14 部高速分层电梯、 1300 余车位、LOW-E 中空玻璃幕墙、世博馆低碳技术、低碳灯光系统、立体园林、1.99 超低容 积率……缔造中国写字楼的新气象。引进世界新商务模式,绿地· 都市之门成就西安写字楼 划时代的标榜。都市之门底层商铺,面积 300—2500 ㎡,可容纳大型餐饮、超市、娱乐等业 态,居政经中心,享受现铺收益。 4.5.8 典型楼盘介绍 高科尚都 ◆ 项目介绍 54 项目地址 开发商 占地面积 总建筑面积 容积率 绿化率 物业类型 预售证号 在售均价 在售面积区间 ◆ 项目解析 西安市高新区锦业路与丈八五路交汇处向北 100 米 西安高科集团高科房产有限责任公司 150 亩 400000 平方米 3.5 47% 普通住宅 2010106 8500 元/㎡ 134-256 ㎡ 高科尚都项目位于西安高新区锦业路与丈八五路交汇处,占地 150 亩,总建筑面积 40 余万平方米,由住宅、写字楼、酒店、公寓、商业五种业态组成,是高科房产倾力打造的高 新区内时尚、现代的城市综合体项目。首期开发的 17.6 万平方米的住宅区由 5 栋高层、7 栋小高层组成。户型面积涵盖了 60 平米左右一室、90 平米左右二室、120—160 平米三室、 240 平米四室等多种户型。小区全地下停车,24 小时生活热水、集中供暖。

◆ 项目优势 地段升值空间大 项目位于锦业路与丈八五路交汇处,南临紫薇田园都市,东距是新区行政办公中心和 300 亩的科技公园 1-2 公里左右,属西高新二次创业核心区域 CBD 内。一方面从交通条件 而言就稍微逊色些,对于有车一族的置业者显然是方便的,有锦业路上的双向六车道,还有 55 紧邻绕城高速;对于无车一族的置业者来说相对逊色些,目前只有 608 区间,高新专线几条 线路通过;另一方面由于大环境的因素,生活配套设施略显不足。但是由于西高新一期可供 规模性开发用地资源已经十分有限, 二次创业区无疑将是西高新未来发展核心区域, 未来的 发展潜力十分巨大, 加上绿地世纪城等大型项目的开发完成, 锦业路周边未来发展潜力也十 分巨大。

开发商实力 西安高科集团高科房产有限责任公司(简称“高科房产”) ,是高科集团公司直属的专业 房地产开发公司,成立于 1996 年。经过 10 年的风雨路程,业已发展成为一个专注于产品和 服务的专业房地产开发公司,始终保持着稳健、快速的发展速度。

高科房产以完美居住为 根基使命,秉承高科集团“责任为重、诚信为本、稳健经营、科学管理”的经营理念,相继开 发建设了“高科花园”、 “高科新花园”、 “高科大厦”、 “高科广场”、 “红叶大厦”、 “玫瑰 大楼”、“城市风景· 夏日景色”等近八十万平方米房地产项目,得到了市场的高指数认可,并 获得了诸多专业奖项。高科房产凭借踏实的工作态度,诚信的经营作风,精品的开发意识, 使“高科房产”、“高科物业”成为两个在西安乃至西北地区都颇具实力和美誉度的知名地产品 牌,并在行业内享有盛誉。

产品优势 高科房产在设计上利用现代的群体建筑形成的统一城市意象, 使得该项目形象与周边环 境形成大的差异性和标志性,情景式的街区与城市无缝连接,形成与城市连续的形象界面, 特别在写字楼下的商业、街道、广场、公共绿地均可成为吸引人群逗留与徜徉;会议设施、 酒店服务、商业街区、公共会所等几大要素,升华了项目的共享性;在建设规划中引入生态 的规划理念,特别在公寓区域加强绿化效果。水、石、植物间杂人工铺地,形成一个宜人宜 居的温馨环境;现代办公空间的单元灵活组合,可以满足不同企业的入住要求;还有公寓平 面设置通过增加附加空间,灵活扩展生活空间面积,室内游泳馆、健身设施等专属配套,带 给都市新生代更多的自由生活氛围。

◆ 项目动态 目前项目在售面积 134-256 平米,参考最低价 7500 元/平米,最高价 12000 元/平米,具 体一房一价,预计 2012 年 5 月底交房。 4.6 城东区 2011 年 7 月份城东区商品房销量为 124846.03 平方米,相比上月环比下滑 40.3%,结束 了连续几月的上扬走势; 其中, 本月普通住宅销量为 107974.26 平方米, 环比下滑了 42.54%。 56 7 月城东区未能延续了 5、6 月的热销行情市场开始转而走低,主要由于本月央行的再 次加息对置业者的购买预期再次产生影响, 本次加息已是今年来第三次加息, 购房成本的上 升直接影响到大批刚需族尤其是首次置业者的置业计划。

楼市进入滞涨期 目前, 市场受到限购、 限贷两条线影响, 进入了滞涨期, 但分水岭及拐点迟迟未能到来, 其中不乏因为开发商另辟蹊径所致, 如大量推办商办产品或进入不像偶的区域释放压力, 这 不仅助推区域楼市价格,也将影响整个调控效果,新国五条不仅将限购范围全面铺开,同时 也给寄望限购适时退出的人泼了一盆冷水; 种种迹象显示, 从紧从严的限购等措施将持续性、 长期性的存在。 4.6.1 各物业销售情况 城东区 2011 年 7 月份销售情况 单位:平方米 车位/地下室 城东 普通住宅 商服用房 写字楼 别墅 合计 12685.84 107974.26 3807.39 93.54 285 124846.03 7 月份城东区商品房销量为 124846.03 平方米,环比下滑 40.3%;其中,普通住宅销量 为 107974.26 平方米,环比下降 42.54%;商服用房销量为 15515.86 平方米,环比上涨 814.62%;别墅本月 285 ㎡。 4.6.2 普通住宅销售情况 4.6.2.1 普通住宅分面积段销售情况 城东区 2011 年 7 月份普通住宅各面积段销售套数 分段单位:平方米 50 以下 50-70 70-90 90-110 110-130 130-144 144-180 180—220 220—260 260 以上 41 59 315 308 154 57 91 63 12 5 5 7 月城东区普通住宅销售套数为 1053 套较上月减少 970 套,环比下滑 47.95%。从成交 面积区间来看:

70-130 平方米的面积段成交量占总销量的 73.7%较上月上涨了 1.6 个百分点, 其中 70-90 平米的面积区间段本月所占比例为 29.9%较上月下滑近 13.4%。90-110 平米面积 区间段占 29.2%也出现了 0.4%的上浮,本月 110-130 平米面积区间段占总成交量的 14.6%相 比上月上升 8.8%。而 144 以上的大户型成交比例未出现大的波动,当前支撑市场的依然是 刚需力量。

4.6.2.2 普通住宅分价格段销售情况 城东区 2011 年 7 月份普通住宅各价格段销售套数 分段单位:元/平方米 小于 3500 35004000 40004500 45005000 50005500 55006000 60006500 65007000 70007500 75008000 800010000 大于 10000 153 114 50 32 71 109 133 155 66 49 49 72 从本月各价格段成交比例来看:

6500-7000 区间段成交量最大占到本月总成交的 14.5%, 也反映出城东区当前总的一个均价水平。由于金海湾经适房项目的带动使得 3500-4000 元/ ㎡区间段成交比例位于本月城东区个区间段成交量的第三位。

6000-6500 元/㎡区间段占到了 12.6%。5500-6000 元/㎡区间段所占比例为 10.4%。其余区间段成交比例均在 10%以下。 58 4.6.2.3 普通住宅购买人群来源情况 城东区 2011 年 7 月份普通住宅购买人群来源情况 单位:套 本市 本省其他地区 外省市 境外 1041 8 4 0 从购房者人群来源方面来看主要还是以本市为主,占到了 98.9%,该比例较上月下滑 0.4 个百分点,外省市户口置业者只占到 0.4%。限购令在一定程度上对需求结构形成影响, 通过对西安楼市在限购令出台前后的购买者来源比重对比来看, 外省市户口购房者比例出现 了明显的下降。 4.6.3 商服用房销量走势 本月商服用房类物业成交量为 3807.39 平方米,环比下滑 75.46%。从近几个月商服用 房的成交来看一直处于震荡波动不太稳定, 主要由于目前城东区商业地产还处于起步阶段加 之楼市调控频频发力, 各种因素的综合影响使得投资者在心理预期上产生较大影响。

调控政 策以来,对商业地产算是一个利好,不管从销量、价格都有一定的上升,但随着城市化进程 不断加快,商业地产会迎来非常大的考验。比如建一个几十万平方米的社区,几十万人口吃 59 穿住用行通通要满足,城市综合体的出现,必须保障综合体内部人的生活品质、生活配套, 它的修建成为这个区域的中心或主流的配套消费场所。

可以说, 商家以前是传统意义的盖房, 而现在是面对产品开发市场, 研究怎么满足群众对产品的需求。

而购房者现在买房子也会考 虑很多的细节,车位、配套以及细微服务,硬件设施和软件设施,开发企业的品牌,经营理 念和后期的物业服务都是消费者选择的对象。 4.6.4 写字楼销量走势 7 月,城东区办公类物业成交面积为 93.54 平方米,相比上月环比下滑 97.94%下滑幅度 较大。

本月的加息对楼市形成了新的一波的影响, 无论是从住宅还是商办类均出现了成交下 滑态势。 4.6.5 城区营销情况 水岸东方:清盘 77-185 ㎡,均价 6800 元/㎡,清盘特惠,一房一价,具体 优惠根据户型、位置优惠。购房可享受全款 98 折,按揭 99 折优惠。

东方罗马花园:40-70 平复式房源热销中,均价 13000 元/平米,购房可享受 全款 95 折,按揭 98 折优惠。

龙城四季:在售 94 平、110 平和 140 平两室三室房源,均价 7000 元/平米, 买房有优惠,全款 98 折,按揭 99 折。

国际幸福城:珑原组团全新 68-123 ㎡的 2 室-3 室,现在针对 800j 团购额外 享受 2 个点优惠。

购房赠送 林河春天:第一届缤纷夏日清凉节 7 月 31 号燃情开放,八重欢乐大放送直 到 9 月 10 号,惊爆好礼亲情放送。

海璟· 印象城:

15#楼目前推出人人乐员工团购活动, 交 1 千元加入该活动, 可以享受均价 6500 元/平的优惠。

活动促销 浐灞·天睦城:叠景台地 HOUSE 82-115 平米瞰景华宅“平价商品房”活动盛 大开启。

暖山·西安:推出 11-16 号 6 栋楼,房源面积区间为 96-144 ㎡,6200 元/ ㎡起,按揭交 5 万抵 7 万,一次性交 5 万抵 9 万 60 销售优惠 其他 东城新一家:推出 40-110 ㎡ 1 室-2 室的精装公寓,目前前期咨询中。 4.6.6 城区新盘简介 项目名称:御锦城·鹭湾 开发商:盛恒(西安)房地产开发有限公司 项目地址:东临三环,南接长乐路,西临浐河,北靠华清路 项目电话:400-811-0822 转 8515 预售证:市房预售字第 2010038 号 推出产品:高层、小高层、洋房、别墅 开盘时间:8 月 动态信息(价格、房源、优惠) :在售二期 1 号楼、4 号楼、6 号楼和 7 号楼,其中 1 号楼为纯板小高层,总高 10 层,1 梯 2 户设计,户型为 162、165 平米,预计参考均价 为 7300 元/平米。

6 号楼为环景楼王, 总高 24 层, 2 梯 3 户设计, 在售户型为 125 和 149 平米的三室房源,参考均价 6800 元/平米。优惠政策全款和按揭均享受 96 折,7 号楼位 于御锦城二期楼王位置,共有 3 个单元,其中一个单元 27 层和两个单元 31 层,均为 2 梯 4 户设计, 7 号楼户型为 78-132 平米之间的两居室和三居室, 参考均价为 6200—6800 元/平米,4 号楼总高 11 层,1 梯 2 户设计,3 个单元。户型为 131 平米的三室和 153 平米的四室,参考均价 7200-7500 元/平米。 项目名称:幸福美地 开发商:陕西九盛置业发展有限公司 项目地址:幸福中路与韩森路十字 项目电话:83291888 预售证:办理中 推出产品:高层 开盘时间:8 月底 动态信息(价格、房源、优惠) :项目为一栋 L 型 28 层高层共三个单元(两梯 4 户、5 户、6 户,公摊 20%) ,面积在 60-120 ㎡之间,参考价格为 6300 元/㎡。 4.6.7 区域热点分析 61 解析纺织城近期规划 织城系西安东出的门户,因东临灞河,西滨浐水,居高临下,攻守有据,古时候便为兵 家必争之地,唐诗人王昌龄故里, 《别李浦之京》诗有“故园今在霸陵西,江畔逢君醉不迷” 句。1954 年期在这里集中建成了西北第一印染厂、国棉三、四、五、六厂和纺织研究所、 省纺织职工医院、公园、学校等为纺织工人服务的各种市政设施,得名纺织城。纺织城曾以 纺织工业为龙头、大小厂家近百个的工业区。

随着西安发展为国际化大都市计划的启动,从 2008 年开始,纺织城规划发展也随即启 幕, 纺织城的发展目标为充分挖掘与发挥纺织城地区优势条件, 通过科学的产业发展引导与 合理的空间发展规划, 使纺织城全面融入城市整体发展格局之中, 力争将纺织城地区建设成 为产业特色鲜明、人居环境良好、社会和谐稳定的城市新区,并将区域定位为纺织业与商贸 物流、文化创意产业为支撑,居住环境良好、文化特色突出,并与浐灞生态区共同构建城市 东部新区。 织城发展规划确定的规划期限与西安市第四轮城市总体规划保持一致, 为 2008 年-2020 年,其中近期 2008 年-2012 年,远期为 2013 年-2020 年。

浐灞·天睦城 200 套平价商品房 23 日认筹盛大开启 2011 进入楼市调控严峻年,时值房价在调控中坚挺、银行加息日益紧迫等严峻形势, 积极响应国家的楼市调控政策,满足普通工薪阶层的住房需求,使“住房难”的民生问题得 到进一步解决便成为国有房地产企业最迫切的使命, “平价房”应运而生。浐灞·天睦城 200 套平价商品房,给最需要房子的刚需人群 【品】三十年国企品质 千年浐灞再铸华章 62 西安市房地产开发总公司成立于 1978 年,国家房地产一级企业资质。秉承以人为本、筑 造精品的企业理念,成功打造了市政府办公楼、市人大办公楼、钟鼓楼广场、大南门改造、 明德门小区等明星工程, 累积开发量达 360 万㎡。

继 2009 年锦城四季、 2010 年长乐坊之后, 2011 年,浐灞·天睦城耀世而出! 【惠】责任房企系民生 平价置业惠全城 市房总作为政府主导的房地企业,30 年精工筑居,30 载心系民生。为了进一步响应政府 倡导,为了平抑西安的房价增长,为了让更多的市民有爱有家,为了实现普天之下睦邻友好 的社会理想,市房总以浐灞·天睦城上市为契机,特推出“平价商品房” ,凡本地首次置 业市民,均可申请浐灞·天睦城 “平价商品房” 。

【地】扼守东城之要塞 执掌地脉之枢纽 2 公里浐河碧波涟漪,风光旖旎;十里铺枢纽繁华汇聚,生活绚烂。浐灞·天睦城踞城 东和浐灞黄金交汇点——华清东路, 十余条公交线路畅达出行; 地铁 3 号线和 1 号线适度而 往,城市高架快速干道等数条交通枢纽交错围和。左拥繁华,右依碧波,时尚生活与闲适雅 致一线而至! 【河】临河揽城 叠景台地 HOUSE 创东城巨著 浐灞·天睦城——90 万㎡人文大城,依原生台地自然气魄,植叠景台地为体,以 17 米 高差台地打造出曲径通幽、移步叠景的“台地”园林,鹅卵小径、景墙叠水.......融合建筑、 景观、居住为一体,拥城、揽河、赏园、游潭, 一城赏尽万千繁华! 一期 82-115 ㎡瞰景华宅,坐拥城市繁境和生态自然之上,户型以精致两室、雅致三室, 设观景阳台、向阳美厨,纯南双卧、奢阔尺度,入户玄关、餐客一体,让悠闲雅致的生活无 处不在! 【城】繁华成城 为此一生 依城造城,繁华成城。浐灞·天睦城以 5000 ㎡顶级会所, 容纳 1 个标准室内泳池,2 个 羽毛球馆,1 个沙狐球室,等各类娱乐设施。教育上,浐灞·天睦城倾心打造社区内两所启 蒙幼儿园和一所小学,周边浐灞高中、铁一中浐灞分校、高新一中浐灞分校等紧邻周围,让 孩子从启蒙到成长,优享优质教育资源,起跑即领跑! 7 月 23 日,浐灞·天睦城“平价商品房”认筹盛启 北大街民生国际外展点与项目品鉴中心同步认筹! 4.6.8 典型楼盘分析 ◆ 绿地国际生态城②期五湖名邸 ◆ 项目介绍 63 项目地址 开发商 总建筑面积 容积率 物业类型 开盘时间 在售均价 在售面积区间 周边环境 ◆ 项目解析 咸宁东路与浐河西路十字(浐灞生态区雁鸣湖湿地) 绿地集团 508213 ㎡ 2.24 住宅,别墅 2011 年 6 月 19 号(高层开盘) 6800 元/平方米 88、90 ㎡ 生态环境佳,适合自住。 由绿地集团开发,是绿地国际生态城二期作品,紧邻一期别墅。位于西安“富人区”曲 江新区东面,浐灞生态区南端,浐河上游西岸,北至新兴南路,东临浐河西路,南临南三环, 西接曲江二期,同时拥享浐灞与曲江的生态和生活。在 1000 亩雁鸣湖湿地公园之间,辽阔 的水面、充足的资源、良好的空气质量与声环境质量都居于西安各自然生态保护区之首。规 划用地约 17 万方,建筑面积约 51 万方,总户数 3894 户,由极具西班牙官式建筑风格的 14 栋 33 层高层、40 栋联排别墅、42 栋三合院别墅和 6651 方商业组成。建筑庄重典雅、浪漫 唯美。户型迎合西安人喜好的居住习惯,均为南北通透,面积约在 85-177 ㎡的两房到四房。

精品户型以 90 ㎡南北通透多功能两房为主,是绿地集团的冠军畅销户型。户型方正实用, 空间利用率高, 全景向阳、 全天候采光, 超大阳台加强空间实用性和档次, 客厅和双卧朝南。

超大入户花园的设计可以将 2 房变 3 房,价值更高。 64 ◆ 项目优势 优势:

1、五湖拥戴一座城,依附先天优势该项目园林景观设计规划方面体现着绝对优势; 2、从项目所处位置来看靠临浐河先天优越的自然景观条件使得小区空气质量和环 境质量要比城区内好出很多;而且距离主干道相对较远保证了住户可以远离噪音污染。

3、在户型设计上, 【五湖名邸】不负湖景资源,户户坐北朝南,与周围环境和谐相 通; 4、40 栋联排别墅上下四层设计,独立赠送庭院、花园、双地下私家车位,360°全 景观阳台。42 栋类独栋三合院坐拥雁鸣湖二号湖上游,拥览一线景观视野,独门独户, 私家礼仪不彰自显。

劣势:

小区也稍有不足,就是公共交通工具的通行还不畅通,距离钟楼约 11 公里,即将 开通公交车。不过绿地国际生态城北接新兴南路,东临浐河西路,南临南三环,道路畅 通,完全可以购买代步工具,这不仅方便上下班,也方便家人的出行,避免了挤公交的 辛苦劳累; 项目动态 项目在售高层,在售房源面积 88、90 平米两种户型,参考均价 6700 元每平米。高层 总高 33 层,2 梯 4 户设计,预计 2013 年交房。五湖名邸规划为 14 幢高层和 82 幢别墅,目 前已售出 2 幢高层,别墅预计 2011 年 8 月中旬开盘。 五、分物业市场 5.1 商服用房 5.1.1 价格表现 65 从商服用房成交均价及变动比率走势图上看,本月全市商服用房类物业成交价格为 12266 元/平方米,环比上涨 23.88%,同比下降 0.99%;7 月,从全市 6 个城区的表现来看, 除城内区均价有所下降外, 其他城区商服用房成交均价均表现为上涨趋势, 其中以城西区均 价上涨幅度最为显著,环比上涨 68.5%。

从具体楼盘来看,紫薇·希望城、大唐西市、中央广场、恒大名都等项目本月交易均 价基本都在 20000 元/平米以上,在这些品牌项目高价成交的催动下,7 月,全市商服用房均 价总体呈现上扬态势。 5.1.2 销量走势 6 月,在置业热情高涨不下、商业不限购等因素的影响下,西安商服用房销量取得了较 大的突破,而进入 7 月,全市各城区商服用房销量同时萎缩,其中,城西区成交量下滑最为 剧烈,环比大幅下跌 94.07%。

从数据明细中可以看出,像高新丹枫国际、西安盛世广场、羽源欣居等,部分项目在 6 66 月大量交易的楼盘本月并未显现, 各项目商服用房成交面积都比较小且较为分散, 造成最终 全市商服用房销量下滑的局面。7 月,西安市商服用房成交面积为 5.98 万平方米,环比大幅 下降 63.8%,同比上扬 136.47%。 5.2 普通住宅 5.2.1 销量走势 7 月,西安市普通住宅成交面积为 91.7 万平方米,环比下降 6.37%,同比上涨 25.59%。

从全市 6 个城区的销量来看,本月城北、城西、高新三个城区销量呈现上扬态势,其他各城 区销量都表现为下滑趋势。

在传统楼市淡季的影响下, 加之金融市场的持续收紧, 房地产市场观望气氛再度变得浓 重, 同时, 在 6 月楼市旺销后, 市场上可供选择的产品类型已经有些不能满足置业者的需求, 房企也已为即将到来的“金九银十”月开始蓄水,无论是供应方还是消费方,都在等待着下 一个所谓的销售旺季的到来。7 月,西安普通住宅市场销量开始回落,环比下滑 6.37%。 5.2.2 购买年龄分布情况 67 普通住宅购买人群年龄分布图显示, 本月住宅市场购买年龄比例最大的仍然是 25-30 岁 这个年龄段,占全市的 17.32%。具体来看,各年龄段比例较上月基本没有大的变动,在各 银行将房贷首付比例纷纷提高后, 青年刚需置业者的购买力受到很大的限制, 限购初期刚需 主导市场, 低年龄段人群占据主力份额的局面已经在这 2 个月有所改变, 目前普通住宅各年 龄段比例相对较为平均,购房年龄结构分布较均匀。 5.2.3 普通住宅分面积段销售情况 西安市 2011 年 7 月份普通住宅各面积段销售套数 分段单位:平方米 50 以下 50-70 70-90 90-110 110-130 130-144 144-180 180—220 220—260 260 以上 391 402 1455 1679 2227 457 1201 166 53 51 68 从图上三个面积区间段的成交比例走势图来看,110-130 ㎡、144-180 ㎡的中大面积段 比例在 5 月份后逐步上升,而 50-70 ㎡小户型面积区间比例渐趋下滑,原本逐步解除观望的 刚需人群基于政策的再度从严重审, 以及近期部分银行对首次置业首付也提升至五、 六成后, 置业人群比例开始有所回落,而改善需求比例则此消彼涨,三、四室等中大房源比例升高。 本月普通住宅销售总套数为 8082 套,环比下降 6.72%。从各面积销售套数分布情况来 看,110-130 平方米是本月的主要面积区间段,占 27.6%,该比例较上月上涨 6.51 个百分点。

在金融市场进一步收紧后,首付按揭比例提高,同时还贷利息也增加,对于目前市场上小户 型单价普遍高于大户型的情况,部分刚需置业者发现,购买面积差在 10 平米左右的不同大 小户型的房屋总价差距并不是很大, 因而, 本月选择购置大面积二室及紧凑型三室户型的比 例开始增加。 5.2.4 普通住宅分价格段销售情况 2011 年 7 月份全市普通住宅各价格段销售套数 分段单位:元/平方米 69 小于 3500 35004000 40004500 45005000 50005500 55006000 60006500 65007000 70007500 75008000 800010000 大于 10000 1621 1783 171 152 284 566 615 693 501 369 824 503 从全市普通住宅各价格段销售套数分布图上来看, 本月 4000 元/平米以下价格段依旧是 市场的主力,占 42.12%;8000-10000 元/平米价格段比例有所上涨,较上月增加 2.38 个百分 点。7 月,城北区个别项目的持续备案及保障房的继续推进,使得低价位区间段比例继续占 据着市场的主力,同时,在城南区金地湖城大境、万科金域曲江、中海国际社区·御湖公馆 等高端项目的带动下,8000-10000 元/平米价格区间段的比例得到了增长。 5.2.5 普通住宅购买人群来源情况 西安市 2011 年 7 月份普通住宅购买人群来源情况 单位:套 本市 本省其他地区 外省市 境外 7411 469 202 0 从本月全市普通住宅购买者来源比例来看, 本市购买人群依旧占据着绝大部分市场, 占 到 91.7%。在限购政策出台后,西安房地产市场的购买人群已转向的本地人群,本地人群购 70 置普通住宅份额一直保持在 90%以上。同时,从数据明细我们还可以看到,自 4 月初银行 对利率进行调整后,西安商品房市场通过按揭贷款方式购房比例正在逐渐下滑,5 月份按揭 比例为 61.37%,而到 7 月份该比例已经下降到 53.82%。 5.3 写字楼 5.3.1 价格表现 本月写字楼成交均价及变动比率走势图上看,本月写字楼成交价格为 10857 元/平方米, 与上月相比上涨 16.74%, 相比去年同期同比上涨 44.64%。

从各城区写字楼均价的变动来看, 本月城南区写字楼均价上涨最为显著,环比大幅上涨 106.51%,从数据明细中可以看出,锦 绣唐朝和万众广场的成交均价分别在 20000 元/平米及 36000 元/平米左右,是本月写字楼市 场均价上扬的主要因素。 5.3.2 销量走势 71 7 月,全市写字楼成交面积为 3.67 万平方米,环比下降 47.64%,同比下降 31.65%,市 场占有率为 3.51%,较上月减少 2.18 个百分点。本月写字楼类物业仍然以高新区为主,值 得注意的是, 本月城北、 城南区写字楼销量较上月有很大幅度的增长, 从数据明细我们发现, 城北区海荣地产旗下的海荣名城、 海荣· 翡翠国际城及城南区中央广场项目相对较大的交易 量,带动了两个城区销量的大幅上扬。 5.4 别墅 5.4.1 价格表现 从本月别墅成交均价及变动比率走势图可以看出,本月西安别墅类物业成交均价为 26986 元/平方米,环比上涨 137.38%,同比上涨 22.34%。7 月,在城东区绿地国际生态城及 城南区高价位别墅交易的拉动下,别墅物业均价呈现出较大幅度的上扬态势。 5.4.2 销量走势 本月西安别墅物业成交面积为 8176.83 平方米,环比上涨 85.03%,同比下滑 46.06%。 72 从交易数据来看,本月别墅成交依然主要来自城南区和城东区。 六、本月新开盘项目简介 项目名称:曲江唐仁里 开发商:陕西和盛置业发展有限责任公司 项目地址:曲江雁南四路中段北侧(曲江宾馆东 300 米) 项目电话:400-811-0822 转 8344 推出产品:户型面积 106-300 平米的纯板小高。

开盘优惠:现阶段购房享受两房总房款减两万,三房总房款减三万的优惠 开盘时间:7 月 9 日 项目名称:泰华世纪新城 2 期 开发商:陕西泰华置业发展有限公司 项目地址:城南文艺路与友谊路十字东北角(家春秋北侧) 项目电话:029-87805555 推出产品:面积 53-116 平米的高层。

开盘优惠:项目已开盘,现排号交 2 万抵 3 万 开盘时间:7 月 17 日 项目名称:泰和御景豪庭 开发商:陕西泰和房地产开发有限公司 项目地址:城北北二环东段南侧(市中级人民法院对面) 项目电话:400-811-0822 转 8127 推出产品:目前 7 号楼 3、4 单元推出 160 套房源,7 号楼共 26 层,2 梯 6 户,已经取得预 售证。

开盘优惠:无优惠。

开盘时间:7 月 19 日 项目名称:天朗·御湖 开发商:西安天朗地产集团有限公司 73 项目地址:西安市城北区凤城七路与明光路十字西北角 项目电话:400-811-0822 转 8019 推出产品:户型面积 75-149 平、户型有两室、三室、四室,新推房源充足。

开盘优惠:一次性付款 8%,按揭 6% 开盘时间:7 月 24 日 项目名称:海珀兰轩 开发商:上海绿地集团西安北城实业有限公司 项目地址:经开城市运动公园北(文景路与凤城九路十字东北角) 项目电话:400-811-0822 转 8136 推出产品:面积 267 ㎡ 四室两厅三位户型,3.5 米层高,房源 30 套 开盘优惠:无优惠。

开盘时间:7 月 26 日 项目名称:荣华北经城 开发商:西安荣华集团有限公司 项目地址:西安市经开常青一路东段(张家堡广场东 100 米) 项目电话:400-811-0822 转 8207 推出产品:户型有两室、三室,96-137 平米。

开盘优惠:排号优惠交一万抵两万 开盘时间:7 月 30 日 74

西安商品房市场月 度分析报告 ----2011 年7 月份 西安房地产信息网数据研究中心 2011-08 申明:根据合同约定本报告仅限于订阅客户内部使用, 严禁传递给第三方,如有违约根据...

西安商品房市场销量应声而落. 本月全市销售排行榜 2011年7月各物业类型销售占比 本... 相信一时间其沿线楼盘将成为市场所追捧的焦点. 日度报告 周度报告 月度报告 季度报告 ...

搜房网 > 产业网 > 地产文库 > 研究报告 > 2011年7月份西安商品房市场月度分析报告 4 人浏览 1 人下载 文档大小:3.18MB 搜房币:免费 其他关于 研究报告 的文档 北京蓝色港湾商...

2011年7月份西安商品房市场月度分析报告,月度财务分析报告模板,酒店月度经营分析报告,企业月度经营分析报告》出自:流星侠文摘网
链接地址:http://www.liuxingxia.com/content/z7s4T1wbmHz1TMmz.html

相关文章阅读

网站地图 | 关于我们 | 联系我们 | 广告服务 | 免责声明 | 在线留言 | 友情链接 | RSS 订阅 | 热门搜索
版权所有 流星侠文摘网 www.liuxingxia.com

2011年7月份西安商品房市场月度分析报告,月度财务分析报告模板,酒店月度经营分析报告,企业月度经营分析报告